Przepisy niniejszego tytułu stosuje się w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera w rozumieniu art. 5 objaśnienie pojęć pkt 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177 oraz z 2023 r. poz. 1114, 1688 i 1843), zwanej dalej „ustawą o ochronie nabywcy”.
Postępowanie określone w niniejszym tytule prowadzi się w celach, o których mowa w art. 2 zasady prowadzenia postępowania uregulowanego ustawą, a także aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą.
Ilekroć w przepisach niniejszego tytułu jest mowa o:
1) nabywcy – należy przez to rozumieć osobę fizyczną, osobę prawną, a także jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wobec której deweloper zobowiązał się do przeniesienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 5 objaśnienie pojęć pkt 6 ustawy o ochronie nabywcy, albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 stosowanie przepisów ustawy ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 tej ustawy, i która zobowiązała się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia jednego z tych praw;
2) przeniesieniu własności lokalu – należy przez to rozumieć przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, a także przeniesienie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości, lub przeniesienie własności lokalu użytkowego na podstawie umowy, o której mowa w art. 2 stosowanie przepisów ustawy ust. 2 ustawy o ochronie nabywcy;
3) umowie deweloperskiej – należy przez to rozumieć umowę między upadłym a nabywcą, której przedmiotem jest przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 5 objaśnienie pojęć pkt 6 ustawy o ochronie nabywcy, albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 stosowanie przepisów ustawy ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 tej ustawy.
W przypadku gdy upadły jest emitentem obligacji, a dla zabezpieczenia praw z obligacji ustanowiono zabezpieczenie na nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, przepisów art 488–490 nie stosuje się.
1. W postępowaniu upadłościowym syndyk może dalej prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie upadłego za zgodą sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz udziela zgody, jeżeli racjonalne względy wskazują, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie.
2. Syndyk prowadzi dalej przedsięwzięcie deweloperskie upadłego, w odniesieniu do którego we wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym wobec upadłego nabywcy podjęli uchwałę, o której mowa w art. 358 wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi ust. 4 ustawy z dnia 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne, oraz wpłacili lub zabezpieczyli dopłaty w terminach, o których mowa w art. 359 obowiązek wpłacenia lub zabezpieczenia wpłaty dopłat ust. 1 i 2 tej ustawy, ale układ nie doszedł do skutku, chyba że na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego wyraził zgodę sędzia-komisarz.
2a. Wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości wywołuje z mocy prawa skutek odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich na podstawie art. 98 wykonanie lub odstąpienie od umowy wzajemnej, a do roszczeń nabywców wynikających z tych umów przepis art. 91 wymagalność świadczenia, którego termin płatności nie nastąpił stosuje się odpowiednio.
2b. Po wydaniu przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo w przypadku niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, syndyk informuje o tym bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego i składa dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.
3. Syndyk przechowuje środki pieniężne uzyskane z dopłat wpłaconych we wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym, przekazane mu przez zarządcę ustanowionego w tym postępowaniu, na odrębnym rachunku bankowym. W przypadku odstąpienia od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk zwraca dopłaty nabywcom, a zabezpieczenia wpłacenia dopłat wygasają z mocy prawa.
4. W przypadku prawomocnego oddalenia lub odrzucenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub umorzenia postępowania w przedmiocie ogłoszenia upadłości przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.
1. W przypadku dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego zgodnie z art. 425e prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka do umowy deweloperskiej przepisu art. 98 wykonanie lub odstąpienie od umowy wzajemnej nie stosuje się w zakresie, w jakim przewiduje uprawnienie syndyka do odstąpienia od umowy, a do roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej przepisu art. 91 wymagalność świadczenia, którego termin płatności nie nastąpił nie stosuje się. Roszczenie nabywcy zaspokajane jest przez przeniesienie własności lokalu.
2. Przeniesienie własności lokalu nie wywołuje skutków sprzedaży egzekucyjnej. Przepisu art. 313 sprzedaż w postępowaniu upadłościowym nie stosuje się.
Jeżeli nieruchomość, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, jest obciążona hipoteką, której przysługuje pierwszeństwo przed roszczeniami chociażby jednego nabywcy, a wierzyciel hipoteczny wyraził zgodę, o której mowa w art. 25 obowiązki posiadania przez dewelopera zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę ust. 1 pkt 1 lub 2 ustawy o ochronie nabywcy, lub zobowiązał się do jej udzielenia, zgodnie z art. 76 hipoteka łączna ust. 4 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984), zgoda taka lub zobowiązanie do jej udzielenia pozostają w mocy na warunkach w nich określonych, przy czym warunek wykonania zobowiązania nabywcy względem upadłego uznaje się za spełniony w przypadku wykonania zobowiązania do rąk syndyka lub zarządcy ustanowionego we wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym.
1. Jeżeli w toku postępowania upadłościowego ujawni się podstawa do przyjęcia, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione racjonalnymi względami, sędzia-komisarz na wniosek syndyka udziela zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.
2. Uprawomocnienie się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego wywołuje z mocy prawa skutek odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich na podstawie art. 98 wykonanie lub odstąpienie od umowy wzajemnej, a do roszczeń nabywców wynikających z tych umów przepis art. 91 wymagalność świadczenia, którego termin płatności nie nastąpił stosuje się odpowiednio.
3. Do dopłat w części niewykorzystanej przepis art. 425e prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka ust. 3 zdanie drugie stosuje się.
4. Po uprawomocnieniu się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk informuje o tym bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego i składa dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.
Sumy uzyskane z likwidacji nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, podlegają podziałowi na zasadach ogólnych, z tym że w przypadku wyrażenia przez wierzyciela hipotecznego zgody, o której mowa w art. 25 obowiązki posiadania przez dewelopera zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę ust. 1 pkt 1 lub 2 ustawy o ochronie nabywcy, lub zobowiązania się do jej udzielenia, zgodnie z art. 76 hipoteka łączna ust. 4 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, uznaje się, że roszczeniu nabywcy lokalu, którego ta zgoda lub zobowiązanie do jej udzielenia dotyczy, przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką w zakresie, w jakim dokonał wpłat na poczet umowy.
Roszczenia nabywcy wynikające z odstąpienia od umowy deweloperskiej podlegają zaspokojeniu z sum uzyskanych z likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, na takich samych zasadach jak roszczenie z umowy deweloperskiej. Nabywcy przysługuje pierwszeństwo wynikające z ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego mu roszczenia z umowy deweloperskiej, także w przypadku gdy wpis o ujawnieniu tego roszczenia został wykreślony.
Wierzytelności nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej, która stanowiła podstawę wypłaty na rzecz nabywcy świadczeń z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, podlegają zaspokojeniu po zaspokojeniu należności tego funduszu powstałych w wyniku przekazania nabywcy świadczenia na podstawie art. 48 przeznaczenie środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ust. 5 ustawy o ochronie nabywcy.
Roszczenie pieniężne nabywcy powstałe wskutek przekształcenia roszczenia z umowy deweloperskiej w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego podlega zaspokojeniu w sposób określony w art. 425j zaspokojenie roszczeń nabywcy odstępującego od umowy deweloperskiej.
1. Na wniosek syndyka sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
2. Przedsiębiorca nabywający nieruchomość na podstawie ust. 1 odpowiada solidarnie z upadłym za jego zobowiązania z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości, jak również za zobowiązania wobec nabywców wynikające z przekształcenia roszczeń z takich umów w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego lub z odstąpienia od takich umów. Zobowiązania, o których mowa w zdaniu poprzednim, nie podlegają zaspokojeniu w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec upadłego.
3. Wraz z własnością nieruchomości przedsiębiorca nabywający nieruchomość na podstawie ust. 1 nabywa przysługujące upadłemu prawa wynikające z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości.
4. Sprzedaż nieruchomości na podstawie ust. 1 nie wywołuje skutków sprzedaży egzekucyjnej. Przepisu art. 313 sprzedaż w postępowaniu upadłościowym nie stosuje się.
5. Wyrażając zgodę na sprzedaż nieruchomości na podstawie ust. 1, sędzia-komisarz uwzględnia interes nabywców oraz prawdopodobieństwo dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez przedsiębiorcę nabywającego nieruchomość.
6. Do umowy deweloperskiej zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego na nieruchomości podlegającej sprzedaży na podstawie ust. 1 przepisów art. 98 wykonanie lub odstąpienie od umowy wzajemnej nie stosuje się. Do roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej przepisu art. 91 wymagalność świadczenia, którego termin płatności nie nastąpił nie stosuje się.
7. W przypadku sprzedaży nieruchomości na podstawie ust. 1 przepisów art. 336 przeznaczenie sum uzyskanych z likwidacji rzeczy, wierzytelności i praw, art. 345 zasady zaspokajania wierzytelności zabezpieczonych hipoteką lub zastawem i art. 346 zaspokojenie wierzytelności z tytułu alimentów, rent i wynagrodzeń za pracę nie stosuje się.
1. Jeżeli dla przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego na nieruchomości nabytej na podstawie art. 425l sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie ust. 1 jest prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego, przedsiębiorca nabywający tę nieruchomość jest obowiązany do zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego w terminie trzydziestu dni od dnia wyrażenia przez sędziego-komisarza zgody, o której mowa w art. 425l sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie ust. 1. O otwarciu rachunku powierniczego przedsiębiorca niezwłocznie informuje syndyka.
2. Niezwłocznie po zawarciu przez przedsiębiorcę umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego zgodnie z ust. 1 syndyk informuje bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego o przejściu praw z umów deweloperskich zgodnie z art. 425l sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie ust. 3 i składa dyspozycję przekazania środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym upadłego na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy.
3. Po przekazaniu środków, o których mowa w ust. 2, na mieszkaniowy rachunek powierniczy przedsiębiorcy nabywającego nieruchomość na podstawie art. 425l sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie ust. 1 umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego upadłego wygasa.
Nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego mogą zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia upadłości.
1. Propozycje układowe mogą także obejmować:
1) wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;
2) sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich;
3) określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania;
4) zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.
2. Przepis art. 162 warunki restrukturyzacji zobowiązań dłużnika wobec wierzycieli ustawy z dnia 15 maja 2015 r. − Prawo restrukturyzacyjne stosuje się odpowiednio.
1. Propozycje układowe mogą przewidywać różny sposób traktowania nabywców w zależności od tego, czy wpłacą oni dopłaty, o których mowa w art. 425o zakres propozycji układowych ust. 1 pkt 1.
2. Do propozycji układowych przewidujących sposób restrukturyzacji, o którym mowa w art. 425o zakres propozycji układowych ust. 1 pkt 2, załącza się sporządzone w formie aktu notarialnego nieodwołalne oświadczenie woli przedsiębiorcy o nabyciu nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, wraz z ciążącymi na niej obciążeniami i o przejęciu zobowiązań upadłego w stosunku do nabywców. W przypadku prawomocnego zatwierdzenia układu przewidującego sprzedaż nieruchomości na zasadach określonych w oświadczeniu woli przedsiębiorcy, o którym mowa w niniejszym ustępie, oświadczenie to zastępuje jego oświadczenie woli konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, a umowę uznaje się za zawartą.
3. Prawomocne postanowienie o zatwierdzeniu układu wraz z oświadczeniem, o którym mowa w ust. 2, stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Jeżeli dla przedsięwzięcia deweloperskiego jest prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy upadłego, przepis art. 425m umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego stosuje się odpowiednio.
1. Głosowanie nad układem przeprowadza się w grupach wierzycieli.
2. Nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli, dla której sporządza się odrębną listę wierzycieli uprawnionych do głosowania. Dopuszczalny jest dodatkowy podział nabywców na większą liczbę grup obejmujących poszczególne kategorie interesów, w szczególności z uwagi na stopień wykonania umowy z deweloperem.
1. Jeżeli zostaną zgłoszone propozycje układowe przewidujące sposób restrukturyzacji, o którym mowa w art. 425o zakres propozycji układowych ust. 1 pkt 1, sędzia-komisarz niezwłocznie przeprowadza wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym.
2. Sędzia-komisarz sporządza listę nabywców uprawnionych do głosowania na podstawie listy przedłożonej przez syndyka.
3. Uchwała nabywców zostaje przyjęta, jeżeli wypowiedzą się za nią nabywcy deklarujący łącznie dopłaty wystarczające zgodnie z treścią propozycji układowych do sfinansowania dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
4. Przyjęcie uchwały stwierdza sędzia-komisarz postanowieniem.
1. W przypadku przyjęcia uchwały nabywców, o której mowa w art. 425r wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi dotyczącymi restrukturyzacji ust. 3, nabywcy zobowiązani do wpłacenia dopłat wpłacają je do masy upadłości lub zabezpieczają ich wpłatę w zakresie przewidzianym uchwałą w terminie dwóch miesięcy od dnia podjęcia uchwały. W szczególnie uzasadnionych przypadkach termin może zostać przedłużony postanowieniem sędziego-komisarza.
2. Jeżeli w terminie, o którym mowa w ust. 1, nie zostaną wpłacone lub zabezpieczone wszystkie dopłaty, w pełnej wysokości przewidzianej uchwałą, nabywcy mogą uzupełnić brakujące dopłaty, wpłacając je lub zabezpieczając ich wpłatę w terminie trzydziestu dni od bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 1. W tym samym terminie upadły lub syndyk mogą przedstawić dowód istnienia innych źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego.
3. Wpłacenie lub zabezpieczenie dopłat lub innych środków w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego stwierdza postanowieniem sędzia-komisarz, jednocześnie wyznaczając termin zgromadzenia wierzycieli w celu głosowania nad układem. Treść uchwały nabywców, o której mowa w art. 425r wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi dotyczącymi restrukturyzacji ust. 3, włącza się do układu, a zgromadzenie wierzycieli nie może przyjąć układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców w zakresie nią uregulowanym. Sędzia-komisarz zwraca uwagę wierzycieli uczestniczących w zgromadzeniu wierzycieli na niezgodność propozycji układowych z uchwałą nabywców. Sąd odmawia zatwierdzenia układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców w zakresie nią uregulowanym.
4. Jeżeli w terminach, o których mowa w ust. 1 lub 2, zostaną wpłacone lub zabezpieczone dopłaty w wysokości przewidzianej uchwałą nabywców, o której mowa w art. 425r wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi dotyczącymi restrukturyzacji ust. 3, przedsięwzięcie deweloperskie może być dalej prowadzone.
5. W przypadku niedojścia układu do skutku pomimo podjęcia uchwały nabywców, o której mowa w art. 425r wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi dotyczącymi restrukturyzacji ust. 3, oraz wpłacenia lub zabezpieczenia w terminach, o których mowa w ust. 1 lub 2, dopłat w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego w dalszym toku postępowania upadłościowego odstąpienie przez syndyka od kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego wymaga zgody sędziego-komisarza.
6. Syndyk przechowuje środki pieniężne uzyskane z dopłat na odrębnym rachunku bankowym. W przypadku odstąpienia od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk zwraca dopłaty nabywcom, a zabezpieczenia wpłacenia dopłat wygasają z mocy prawa.
7. Po uprawomocnieniu się postanowienia sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie przez syndyka od kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk informuje o tym bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego i składa dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.
