Przepisy niniejszego działu stosuje się w przypadku wszczęcia postępowania restrukturyzacyjnego wobec dewelopera w rozumieniu art. 5 objaśnienie pojęć pkt 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695).
Ilekroć w przepisach niniejszego działu jest mowa o:
1) nabywcy – należy przez to rozumieć osobę fizyczną, osobę prawną, a także jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wobec której deweloper zobowiązał się do przeniesienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 5 objaśnienie pojęć pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 stosowanie przepisów ustawy ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 tej ustawy, i która zobowiązała się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
2) przeniesieniu własności lokalu – należy przez to rozumieć przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, a także przeniesienie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości, lub przeniesienie własności lokalu użytkowego na podstawie umowy, o której mowa w art. 2 stosowanie przepisów ustawy ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym;
3) umowie deweloperskiej – należy przez to rozumieć umowę między dłużnikiem a nabywcą, której przedmiotem jest przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 5 objaśnienie pojęć pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 stosowanie przepisów ustawy ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 tej ustawy.
Wobec dewelopera nie prowadzi się postępowania o zatwierdzenie układu, z wyjątkiem układu częściowego, jeżeli nie są nim objęte wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.
Postępowanie określone w niniejszym dziale prowadzi się tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą.
Nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez dłużnika mogą zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego.
1. Propozycje układowe mogą również obejmować:
1) wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;
2) sprzedaż nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich;
3) określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania;
4) zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.
2. Przepis art. 162 warunki restrukturyzacji zobowiązań dłużnika wobec wierzycieli stosuje się odpowiednio.
1. Propozycje układowe mogą przewidywać różny sposób traktowania nabywców w zależności od tego, czy wpłacą oni dopłaty, o których mowa w art. 354 zakres propozycji układowych ust. 1 pkt 1.
2. Do propozycji układowych przewidujących sposób restrukturyzacji, o którym mowa w art. 354 zakres propozycji układowych ust. 1 pkt 2, załącza się sporządzone w formie aktu notarialnego nieodwołalne oświadczenie woli przedsiębiorcy o nabyciu nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, wraz z ciążącymi na niej obciążeniami i o przejęciu zobowiązań dłużnika w stosunku do nabywców. W przypadku prawomocnego zatwierdzenia układu przewidującego sprzedaż nieruchomości na zasadach określonych w oświadczeniu woli przedsiębiorcy, o którym mowa w niniejszym ustępie, oświadczenie to zastępuje jego oświadczenie woli konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, a umowę uznaje się za zawartą.
3. Prawomocne postanowienie o zatwierdzeniu układu wraz z oświadczeniem, o którym mowa w ust. 2, stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Jeżeli dla przedsięwzięcia deweloperskiego jest prowadzony mieszkaniowy rachunek powierniczy dłużnika, przepis art. 425m umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego Prawa upadłościowego stosuje się odpowiednio.
1. Głosowanie nad układem przeprowadza się w grupach wierzycieli.
2. Nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli, dla której sporządza się odrębną listę wierzycieli uprawnionych do głosowania. Dopuszczalny jest dodatkowy podział nabywców na większą liczbę grup obejmujących poszczególne kategorie interesów, w szczególności z uwagi na stopień wykonania umowy z deweloperem.
Głos nabywcy w formie pisemnej oddany w przyspieszonym postępowaniu układowym, postępowaniu układowym lub postępowaniu sanacyjnym, w którym dłużnikowi udzielono zezwolenia, o którym mowa w art. 288 postanowienie w przedmiocie otwarcia postępowania sanacyjnego ust. 3, zawierający zobowiązanie do wpłacenia dopłaty zgodnie z propozycjami układowymi, łącznie z wypisem prawomocnego postanowienia zatwierdzającego układ, stanowi tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy, który oddał głos za przyjęciem układu.
1. Jeżeli propozycje układowe przewidujące sposób restrukturyzacji, o którym mowa w art. 354 zakres propozycji układowych ust. 1 pkt 1, zostaną zgłoszone w postępowaniu sanacyjnym, w którym dłużnikowi nie udzielono zezwolenia, o którym mowa w art. 288 postanowienie w przedmiocie otwarcia postępowania sanacyjnego ust. 3, a zarząd masą sanacyjną sprawuje zarządca, sędzia-komisarz niezwłocznie przeprowadza wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym.
2. Uprawnieni do głosowania są wierzyciele, o których mowa w art. 356 głosowanie nad układem ust. 2.
3. Niezatwierdzenie spisu wierzytelności nie stanowi przeszkody do przeprowadzenia wstępnego głosowania nabywców. Sędzia-komisarz sporządza listę nabywców uprawnionych do głosowania na podstawie listy przedłożonej przez zarządcę.
4. Uchwała nabywców zostaje przyjęta, jeżeli wypowiedzą się za nią nabywcy deklarujący łącznie dopłaty wystarczające zgodnie z treścią propozycji układowych do sfinansowania dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
1. W przypadku przyjęcia uchwały nabywców, o której mowa w art. 358 wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi ust. 4, nabywcy zobowiązani do wpłacenia dopłat wpłacają je do masy sanacyjnej lub zabezpieczają ich wpłatę w zakresie przewidzianym uchwałą w terminie dwóch miesięcy od dnia podjęcia uchwały. W szczególnie uzasadnionych przypadkach termin może zostać przedłużony postanowieniem sędziego-komisarza.
2. Jeżeli w terminie, o którym mowa w ust. 1, nie zostaną wpłacone lub zabezpieczone wszystkie dopłaty, w pełnej wysokości przewidzianej uchwałą, nabywcy mogą uzupełnić brakujące dopłaty, wpłacając je do masy sanacyjnej lub zabezpieczając ich wpłatę w terminie trzydziestu dni od bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 1. W tym samym terminie dłużnik lub zarządca mogą przedstawić dowód istnienia innych źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego.
3. Wpłacenie lub zabezpieczenie dopłat lub innych środków w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego stwierdza postanowieniem sędzia-komisarz, jednocześnie wyznaczając termin zgromadzenia wierzycieli w celu głosowania nad układem. Treść uchwały nabywców, o której mowa w art. 358 wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi ust. 4, włącza się do układu, a zgromadzenie wierzycieli nie może przyjąć układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców w zakresie nią uregulowanym. Sędzia-komisarz zwraca uwagę wierzycieli uczestniczących w zgromadzeniu wierzycieli na niezgodność propozycji układowych z uchwałą nabywców. Sąd odmawia zatwierdzenia układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców w zakresie nią uregulowanym.
4. Zarządca przechowuje środki pieniężne uzyskane z dopłat, o których mowa w ust. 1 i 2, na odrębnym rachunku bankowym.
5. W przypadku bezskutecznego upływu terminów, o których mowa w ust. 1 i 2, osoby uprawnione mogą złożyć nowe propozycje układowe w terminie trzydziestu dni. Nowe propozycje układowe przewidujące wpłacenie dopłat przez nabywców są niedopuszczalne.
1. W przypadku prawomocnego umorzenia postępowania sanacyjnego lub prawomocnej odmowy zatwierdzenia układu zarządca zwraca nabywcom dopłaty, o których mowa w art. 359 obowiązek wpłacenia lub zabezpieczenia wpłaty dopłat ust. 1 i 2, powiększone o odsetki należne zgodnie z umową rachunku bankowego, a zabezpieczenia wpłacenia dopłat wygasają z mocy prawa.
2. Jeżeli w terminie określonym w art. 334 uproszczony wniosek o ogłoszenie upadłości zostanie złożony uproszczony wniosek o ogłoszenie upadłości, dopłat nie zwraca się do chwili rozpoznania tego wniosku. W przypadku ogłoszenia upadłości zarządca przekazuje dopłaty syndykowi.
3. Środki pieniężne uzyskane z dopłat przechowywane przez zarządcę zgodnie z ust. 2 po umorzeniu postępowania sanacyjnego wyłącza się od egzekucji sądowej i administracyjnej prowadzonej przeciwko dłużnikowi.
Jeżeli nieruchomość, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, jest obciążona hipoteką, której przysługuje pierwszeństwo przed roszczeniami chociażby jednego nabywcy, a wierzyciel hipoteczny wyraził zgodę, o której mowa w art. 25 obowiązki posiadania przez dewelopera zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę ust. 1 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub zobowiązał się do jej udzielenia, zgodnie z art. 76 hipoteka łączna ust. 4 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 oraz z 2024 r. poz. 1222), zgoda taka lub zobowiązanie do jej udzielenia pozostają w mocy na warunkach w nich określonych, przy czym warunek wykonania zobowiązania nabywcy względem dłużnika uznaje się za spełniony w przypadku wykonania zobowiązania do rąk zarządcy.
