Ustawa o własności lokali

Zygmunt G., Marian R., Jadwiga B. i Kazimiera P. są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej „Kormoran” . Wspólnota ta liczy siedmiu członków, w skład tejże wchodzą właściciele lokalów mieszkalnych w bloku przy ul. Gdańskiej 8. Na dzień 28 stycznia 2010 roku, zaplanowane było spotkanie członków Wspólnoty, na którym to miały być poruszane kwestie związane między innymi ze zmianą sposobu liczenia większości głosów na zebraniach Wspólnoty, tj. jeden właściciel równa się jeden głos, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zygmunt G., Marian R., Jadwiga B. i Kazimiera P. zawarli między sobą porozumienie i ustanowili wspólnego pełnomocnika Krzysztofa W. Udzielili mu pisemnego pełnomocnictwa. Krzysztof W. z udzielonym pełnomocnictwem stawił się na zebraniu i głosował w ich imieniu za zmianą sposobu liczenia głosów na zebraniach Wspólnoty. Jeden z uczestników zebrania Jan T. poddał w wątpliwość zakres umocowania Krzysztofa W. co do podejmowanych przez niego działań. Czy miał rację?

Zgodnie z przyjętą ogólną zasadą wyrażoną w dyspozycji art. 204 Kodeksu Cywilnego, większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Jednakże według lex specialis dla Kodeksu Cywilnego, tj. ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994, a dokładniej art. 23 ust.2 ustawy o własności lokali, w drodze umowy lub uchwały można określić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Według opinii Sądu Najwyższego ( wyrok Sądu Najwyższego  z 15 października 2002r., sygnatura II CKN 1479/00), w myśl przepisów o współwłasności (art. 204 Kodeksu Cywilnego) większość głosów należy liczyć według wielkości udziałów. Odstąpienie od takiej zasady głosowania przyjęte w art. 23 ust. 2 ustawy o wł. lok. stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością, sprawowanego przez współwłaścicieli. Do podjęcia uchwały w tym przedmiocie z udziałem pełnomocnika potrzebne było udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 Kodeksu Cywilnego). Tymczasem pełnomocnictwo Krzysztofa W.  nie miało takiego charakteru, albowiem pełnomocnictwo rodzajowe dotyczy określonej kategorii czynności prawnych, niezależnie od tego w ramach jakiej dziedziny zagadnień są podejmowane, zaś przedmiotowe pełnomocnictwo, gdyby je nawet rozumieć jako dotyczące wszelkich czynności określonych w ustawie o własności lokali, to i tak odpowiada to istocie pełnomocnictwa ogólnego, a nie rodzajowego. W tej sytuacji uchwała nie została przegłosowana większością głosów według wielkości udziałów.

Edyta K. jest właścicielką lokalu znajdującego się na parterze w budynku przy ul. Kwiatowej 1 w Olsztynie. Owa nieruchomość, w której znajduje się lokal należy do Wspólnoty Mieszkaniowej. Edyta K. dostała korzystniejszą ofertę pracy w Warszawie,więc postanowiła wyjechać do stolicy, a lokal wynająć. Ze względu na niezwykle atrakcyjne położenie bloku przy ul. Kwiatowej 1  na ogłoszenie Edyty K. odpowiedziała właścicielka sieci kawiarni „CafeRelax” Marta F., chcąca w lokalu otworzyć kawiarnię. Jako że właścicielce kawiarni bardzo zależało na otwarciu na danym terenie działalności, Marta F. zaproponowała Edycie K. płacenie wysokiego czynszu. Czynsz ten był czterokrotnie wyższy niż ten, którego żądała Edyta K. W związku z tym panie podpisały umowę najmu. Edyta K. na zebraniu członków Wspólnoty poinformowała zgromadzonych o swoich planach. Wspólnota podjęła uchwałę, w której wyraża zgodę na powstanie w lokalu kawiarni.  Po upływie krótkiego czasu Wspólnota. została poinformowana o sprzeciwie Leona C. mieszkającego bezpośrednio nad lokalem w którym miała być kawiarnia. Mężczyzna powoływał się na treść art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, tj. możliwość  zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Leon C. podnosił argument hałasów remontu jakie przeprowadzi właścicielka, aby dostosować lokal na kawiarnię i później rozmów klientów kawiarni, jakie będzie musiał znosić Czy skarga jest zasadna?

Małżeństwo  Ewa i Karol M. zajmują lokal mieszkalny nr 10 przy ul. Spokojnej 27 w budynku zarządzanym przez Wspólnotę Mieszkaniową. Małżonkowie są właścicielami zajmowanego przez nich mieszkania. Budynek przy ul. Spokojnej został wybudowany w roku 1977. i nie był poddany jeszcze generalnemu remontowi. Na spotkaniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej Ewa i Karol M. podjęli temat  ich balkonu,  który ich zdaniem wymaga natychmiastowego remontu, gdyż barierka jest naderwana i grozi to niebezpieczeństwem dla ich rodziny jak również dla ludzi przechodzących pod ich oknami. Pozostali członkowie Wspólnoty odmówili finansowania tegoż remontu, gdyż ich zdaniem za balkon odpowiadają małżonkowie M., jako że balkon jest częścią składową lokalu, który zajmują. Czy twierdzenie Wspólnoty jest zgodne z prawem?

Tomasz J. jest właścicielem lokalu mieszkalnego usytuowanego na parterze w budynku objętym Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. Towarowej 9. Tomasz J. planuje zbudować dojazd do swojego balkonu, z tym że dany dojazd musiałby przecinać sąsiednią nieruchomość, nie należącą do Wspólnoty. W tym przypadku należałoby zastosować przepisy prawa budowlanego i wszcząć procedurę administracyjną. Jak wyglądałaby sprawa występowania jako strony w postępowaniu administracyjnym? Kto będzie musiał wystąpić jako strona: Tomasz J czy też Wspólnota mieszkaniowa jako tzw. „ułomna osoba prawna”?

W Ełku mieszkańcy bloków przy ul. Konopnickiej 2, 4 i 6 tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. W bloku przy ul. Konopnickiej 2 znajduje się nowoczesny garaż, z którego korzystają wszyscy mieszkańcy bloku. Każdy mieszkaniec ma „swoje” wyznaczone umówione miejsce w owym garażu do parkowania. Jaki status prawny jest przypisany do rzeczonego garażu, jak może być taktowany,  jako przynależność konkretnego lokalu mieszkalnego cz też jako nieruchomość wspólna wszystkich mieszkańców?