Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Sąd Rejonowy w Rzeszowie, dokonując podziału majątku wspólnego Karoliny J. i Mariusza J., w skład którego wchodziło m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przyznał prawo do lokalu wnioskodawczyni Karolinie J. Sąd nakazał Mariuszowi J. wydanie Karolinie J. spornego lokalu i orzekł, że uczestnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Sąd w uzasadnieniu stwierdził, że Mariusza J. nie można uznać lokatorem w rozumieniu ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

Proszę ocenić, czy Sąd Rejonowy miał rację nie przyznając Mariuszowi J. ochrony przysługującej lokatorom na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

Sąd Rejonowy w Rzeszowie powinien objąć Mariusza J. ochroną przysługującą lokatorowi. Treść przepisu art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wskazuje bowiem, że przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego, niż prawo własności. Doktryna jednolicie przyjmuje, że w pojęciu lokatora, w rozumieniu tego przepisu, mieści się również osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lipca 2004 r. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy stwierdził, że wykładnia językowa art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego nie pozostawia wątpliwości, iż status lokatora w rozumieniu ustawy uzyskuje osoba, która używa lokalu na podstawie tytułu prawnego innego niż prawo własności, a zatem chodzi o każdy tytuł prawny, który nie jest prawem własności. Mieści się więc w tym pojęciu także osoba, której przysługuje (lub przysługiwało) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, niebędące prawem własności, lecz ograniczonym prawem rzeczowym, a zatem prawem na rzeczy cudzej.

Agata C. wraz z matką Ireną C., ojcem Robertem C. i bratem Stanisławem C. zamieszkiwali wspólnie w lokalu mieszkalnym w Gdyni. Robert C. po kłótni z małżonką wyprowadził się z mieszkania i będąc jego właścicielem - sprzedał Katarzynie S. Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem nakazał pozwanym Agacie C, Irenie C. i Stanisławowi C. opuszczenie lokalu i wydanie nieruchomości powódce - Katarzynie S. W wyniku apelacji powódki Sąd Apelacyjny wyrokiem uchylił zaskarżony wyrok i umorzył postępowanie w stosunku do Ireny C., która zmarła, oraz uchylił zaskarżony wyrok w części dotyczącej orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego oraz w części wstrzymującej jego wykonanie. Sąd drugiej instancji uznał, że pozwani nigdy nie byli lokatorami w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego gdyż nie przysługiwał im tytuł prawny do lokalu, a korzystali z niego jedynie w ramach stosunków rodzinnych łączących je z właścicielem Robertem C.

Czy pozwani rzeczywiście nie są lokatorami w rozumieniu ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego?

Jan P. był właścicielem budynku, w którym jedno z mieszkań zajmowali państwo Janina i Zygmunt K. W związku z nie płaceniem przez nich czynszu (płatnego miesięcznie) przez 3 kolejne miesiące, Jan P. uprzedził ich o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczył dodatkowo miesiąc na uregulowanie zaległości – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Państwo K. odmówili jednak zapłaty, twierdząc, że obowiązuje ich umowa najmu zawarta jeszcze z poprzednim właścicielem budynku. Umowa ta została zawarta na okres 15 lat, który to mijał w 2013 r. Przewidywała ona możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia: tylko za obopólną zgodą stron albo wynajmującemu – tylko w wypadku zaległości z zapłatą czynszu przez najemcę za pięć kolejnych miesięcy. Czy wobec tego Jan P. może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu państwu Janinie i Zygmuntowi K.?

Joanna Z. wraz z dziećmi w 1989 r. zajęła lokal mieszkalny bez tytułu prawnego. Po kilku latach, w 1996 r. zza granicy powrócił jego właściciel Kamil J., a gdy dowiedział się o zaistniałej sytuacji postanowił wytoczyć powództwo przeciwko Joannie Z. o opróżnienie i opuszczenie lokalu. Mimo prawomocnego wyroku eksmisyjnego z roku 1997, Joanna Z. dalej zamieszkiwała sporny lokal, aż do 10 lipca 2002 r., kiedy to powołując się na art. 30 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wytoczyła powództwo o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu zajmowanego dotąd lokalu. Czy przesłanki z art. 30 przytoczonej ustawy zostały rzeczywiście spełnione a Joanna Z. wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu lokalu należącego do Kamila J.?

W 1999 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie orzekł eksmisję Alicji R. z dotychczas zajmowanego przez nią lokalu, wraz z obowiązkiem przekazania go do właściwej spółdzielni mieszkaniowej. Pod koniec 2001 r. spółdzielnia ta wystąpiła z wnioskiem do komornika o wykonanie wyroku sądowego. Komornik działając zgodnie z art. 35 ust. 2 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, powiadomił Alicję R. o możliwości wytoczenia przez nią powództwa o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego, które to uprawnienie może zostać zrealizowane w ciągu 6 miesięcy od zawiadomienia osoby zainteresowanej. Alicja R. nie dochowała jednak przewidzianego terminu dla wniesienia takiego powództwa. Sama zaś spółdzielnia mieszkaniowa nie podjęła żadnych innych czynności w celu uzyskania zajmowanego lokalu, toteż sąd na podstawie przepisów kpc umorzył postępowanie egzekucyjne. W roku 2006 spółdzielnia mieszkaniowa ponownie jednak złożyła wniosek o wszczęcie niewykonanej dotąd egzekucji, komornik zaś ponownie poinformował Alicję R. o możliwości ubiegania się o lokal socjalny w terminie 6 miesięcy. Tym razem zainteresowana wniosła odpowiednie powództwo w przewidzianym terminie. Alicja R. posiada status osoby bezrobotnej. Czy jej ponowne powództwo może skutkować uzyskaniem uprawnienia do lokalu socjalnego?