IV SA/Wa 93/14

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...].11.2013 r. sygn. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej jako SKO) działając na podstawie art. 127 § 2 kpa w zw. z art 17 pkt 1 kpa, art. 138 § 1 pkt 1 kpa; art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych oraz na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm. - dalej jako ustawa/upzp) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] nr [...], znak: [...] z dnia [...] września 2013 r. ustalającą E.W. i Z.W. (dalej jako skarżący) opłatę w kwocie 51.954,57 zł jako 3930/10974 części opłaty w wysokości 145.076,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] położonej w obrębie [...] Miasta O., o powierzchni 10.974 m kw., dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą [...], w związku z uchwaleniem uchwalą nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...].09.2006 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] z dnia [...].12.2006 r. poz. [...]) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta O. z częścią wsi O. i zbyciem tej działki w terminie 5 lat od uchwalenia ww planu. Decyzja opierała się na nowym operacie szacunkowym z dnia [...].05.2013 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J.K.

Pierwotnie decyzją z dnia [...] stycznia 2011r. nr [...], znak: [...]Burmistrz Miasta i Gminy O. ustalił E.W. i Z.W. opłatę w wysokości 59.343,00 zł, następnie na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...].02.2011 r. sygn. akt [...] utrzymało w mocy ww. decyzję organu I instancji. Decyzja z [...].02.2011 r. została zaskarżona do WSA w Warszawie, który wyrokiem z dnia 28.06.2011r. sygn. akt IV SA/Wa 701/11 uchylił ją m.in. ze wskazaniem na konieczność wzięcia pod uwagę regulacji wynikającej z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Decyzją z dnia [...].11.2011 r. sygn. akt [...] wydaną po ww. wyroku WSA, Kolegium uchyliło do ponownego rozpatrzenia decyzję organu I instancji z dnia [...].01.2011 r. nr [...] wskazując na konieczność uwzględnienia ww. okoliczności wskazanych przez Sąd, a m.in. na konieczność opisania nieruchomości wziętych do porównania, co umożliwi stwierdzenie, czy prawidłowo dobrano nieruchomości podobne.

W toku prowadzonego postępowania ustalono, że zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego gminy O., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...].04.1994 r., obowiązującym do dnia 31.12.2003r., działka ew. nr [...] położona była na terenie o symbolu A2R. o przeznaczeniu: strefa rolno - osadnicza - adaptacja istniejącej zabudowy siedliskowej z możliwością uzupełnień, rozbudowy obiektów dla funkcji związanych z produkcją rolną, wymiany budynków mieszkalnych pod warunkiem likwidacji starej zabudowy, formowanie nowej zabudowy zagrodowej odpowiadającej wielkością i charakterem prowadzonej działalności rolniczej pod warunkiem zachowania ładu przestrzennego i minimum obszarowego, który stanowi 1 ha przeliczeniowy użytków rolnych oraz pozytywnej opinii Burmistrza MiG O. . Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miasta O. z częścią wsi O., zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...].09.2006, Dz. Urz. Woj. [...] nr [...]. poz. [...] z dnia [...].12.2006 r. określa, że dz. ew. nr [...] położona jest na terenie o symbolu 4MW: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (jak wynika z operatu - z usługami w parterach budynków). Sporna nieruchomość w dniu wejścia w życie nowego miejscowego planu z 2006r. była częścią większej nieruchomości składającej się z różnych działek, podzielonej decyzją podziałową Burmistrza MiG O. z dnia [...].06.2008 r. nr [...]. W dacie wejścia w życie nowego planu nieruchomość była położona w otoczeniu działek niezbudowanych i zabudowy jednorodzinnej i nie była zabudowana.

Decyzją nr [...], znak: [...] z dnia [...].09.2013r. organ I instancji ponownie ustalił skarżącym opłatę (tzw. rentę planistyczną), tym razem w wysokości 51.954,57 zł. E.W. i Z.W. złożyli od niej odwołanie.

Zaskarżoną do tut. Sądu decyzją SKO utrzymało w mocy decyzję z dnia [...].09.2013r. znak: [...]. W uzasadnieniu decyzji II instancji, odpowiadając na zarzuty odwołania SKO podało, że wybór nieruchomości do porównań z innych miejscowości spowodowany był niewielką ilością transakcji działkami przeznaczonymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę wielorodzinną i generalnie - rolniczym charakterem gminy ( str. 9 i 10 operatu) a ponadto znikomym zainteresowaniem kupnem nieruchomości w O. Według SKO rzeczoznawca majątkowy przeanalizował ceny oraz trendy zmiany cen w okolicy dla działek przed uchwaleniem planu w 2006 r. i po jego uchwaleniu i wykazał, że wskazana w wycenie różnica między faktycznym sposobem użytkowania gruntu przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, a przeznaczeniem go w tym nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2006 r., wynika wyłącznie z uchwalenia ww. planu.

Odnośnie do zarzutu wydania decyzji z uchybieniem 5-letniego terminu organ przywołał orzecznictwo sądów administracyjnych, według których wszczęcie postępowania dotyczącego opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (a nie wydanie decyzji) powinno nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Wskazał, że odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 upzp do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 upzp, należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć (z urzędu) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 3 listopada 2011r., II SA/Sz 859/11, LEX nr 1132449, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 grudnia 2012 r., 11 SA/Kr 496/12, LEX nr 1235067).

W skardze na decyzję SKO z [...].11.2013 r. skarżący zarzucili, że w toku postępowania doszło do obrazy przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, iż zwyżka cen która w pewnym czasie w istocie miała miejsce, jest wystarczająca do obciążenia sprzedających dodatkową opłatą gdy tymczasem powszechnie przyjęta linia orzecznictwa wskazuje, iż zwyżka musi być tylko konsekwencją uchwalenia lub zmiany planu, a to w niniejszej sprawie nie zostało udowodnione. Podnieśli, że wzrost cen był wynikiem ogólnopolskiej zwyżki koniunktury w przeszłości, zaś obecnie ceny spadły, co potwierdza tezę, że uchwalenie planu miało niewielki lub żaden wpływ na wartość nieruchomości, albowiem obecnie przy uchwalonym planie, co wynika z obu decyzji, nie ma transakcji lub jest ich niewiele, a ceny bezsprzecznie tak w O., jak i całej Polsce spadły. Według nich wskazanie w opinii, iż zwyżka jest wynikiem wyłącznie uchwalenia planu nie jest wystarczające, lecz należy to w merytoryczny sposób wskazać, co w opinii nie nastąpiło. Nadto zarzucili, że przy sporządzaniu operatu doszło do błędów metodologicznych, a rzeczoznawca nie wdrożył zasad, jakimi winien się kierować na tym etapie postępowania. Zgłosili także zarzut przedawnienia wskazując, że wydanie decyzji w przedmiocie nałożenia opłaty dodatkowej może nastąpić w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania, zaś w niniejszej sprawie postępowanie zostało wszczęte już po upływie tego okresu, co skutkuje niemożnością nałożenia na stronę ww opłaty. Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o uchylenie decyzji organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 ppsa.

W odpowiedzi na skargę SKO w W. wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Działając w oparciu o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "ppsa" Sąd uznał, że zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta i Gminy O. naruszają prawo. Skutkowało to uwzględnieniem skargi. Należy podkreślić, iż sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 ppsa, do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2004 r. I SA 2027/2002 i z dnia 29 czerwca 2004 r. I SA 2819/2002).

Materialno-prawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.w.). Zgodnie z tym przepisem: jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną"), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości a określenie stawki procentowej, w oparciu o którą ustala się wysokość opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też uchwały zmieniającej plan już istniejący.

Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy) - pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 upzp). W tym miejscu trzeba wskazać, że najdalej idący zarzut skargi dotyczący "przedawnienia" prawa nałożenia spornej opłaty nie był zasadny. W omawianym postępowaniu w oparciu o art. 37 ust. 4 upzp - art. 37 ust. 3 upzp stosuje się "odpowiednio". Oznacza to, że postępowanie w sprawie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu może być wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jak się podnosi w orzecznictwie,

taka wykładnia przepisu art. 37 ust. 4 upzp pozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest w tym przypadku odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia cywilnoprawnego, o którym mowa w art. 37 ust. 3 upzp. A zatem termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3 upzp należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 upzp), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r. w sprawie II OSK 250/2010, LexPolonica nr 2477157, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie zmienia to jednak faktu, że zaskarżona decyzja jest wadliwa.

Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 upzp jest obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że dla ustalenia ww opłaty niezbędne jest wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem rynkowej wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, związek ten winien być bezpośredni a wzrost wartości nieruchomości nie może wynikać z innych okoliczności. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 upzp).

Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 - dalej jako ugn) – (art. 37 ust. 11 upzp). Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627).

Tymczasem uzasadnienie zaskarżonej decyzji dowodzi, iż Kolegium - wbrew własnym twierdzeniom - nie dokonało oceny kluczowego dowodu, jakim jest w sprawie ustalenia renty planistycznej operat szacunkowy. Przede wszystkim operat podlega kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (por. art. 4 pkt. 16 ugn) oraz m.in. pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Trzeba wyraźnie wskazać, że już poprzednio Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku w sprawie IV SA/Wa 701/11 zwrócił uwagę, że Kolegium w ogóle nie dokonało oceny operatu szacunkowego. Zarzucił, że "nie wykazano czy operat uwzględnia wszystkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości, czy wyjaśnia, założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, czy ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, czy prawidłowo doszło do doboru nieruchomości podobnych i czy zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównania."

Będąca przedmiotem wyceny nieruchomość została sprzedana w dniu [...] lipca 2008r. Tymczasem jak wynika z akt sprawy oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji przedmiotem analizy porównawczej cen nieruchomości były 3 transakcje przeprowadzone przed uchwaleniem planu miejscowego z 2006r. gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem mpzp (k. 12 opinii) i 3 transakcje dokonane w latach 2006-2008 gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości w nowym planie (k. 15 opinii) przy czym przy transakcjach porównawczych ani razu nie podano powierzchni nieruchomości porównywanej.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W sprawie doszło do naruszenia przepisów dotyczących postępowania dowodowego a w konsekwencji do naruszenia zasady prawdy obiektywnej. Zdaniem Sądu operat szacunkowy został błędnie sporządzony gdyż zawiera on analizę transakcji a w konsekwencji wycenę nieruchomości na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy. Renta planistyczna ma obrazować, przy uwzględnieniu określonej w uchwale rady gminy stawki procentowej, różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie tj. w dacie transakcji sprzedaży ("dzień sprzedaży" - art. 37 ust. 1 zd. 1 upzp). Tylko tak dokonane porównanie może dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie czy różnica w cenie nieruchomości np. rolnej w stosunku do nieruchomości budowlanej czy usługowej ma bezpośredni i jedyny związek z działaniami podjętymi przez gminę w postaci uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego. Ów bezpośredni związek przyczynowy może być wykazany tylko poprzez porównanie transakcji dokonanych w zbliżonym okresie czasu a nie na przestrzeni kilku lat. Dał temu wyraz ustawodawca wyraźnie stanowiąc, iż opłatę planistyczną ustala się według wyceny dokonanej "na dzień jej sprzedaży". Oznacza to, że wysokość wzrostu wartości nieruchomości to różnica między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dokonanie wyceny w tym samym czasie różnych nieruchomości pod względem ich przeznaczenia w planie miejscowym (czy różnych pod względem infrastruktury technicznej- jak to ma miejsce przy opłatach adiacenckich) ma na celu uniknięcie błędu w ocenie wynikającego z braku uwzględnienia generowanych przez czas wielu innych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak choćby hossa czy bessa na rynku nieruchomości, wzrost zamożności społeczeństwa, popyt, podaż, stan gospodarki czy migracja ludności albo, co obserwowano ewidentnie po wejściu Polski do Unii Europejskiej – generalny wzrost cen nieruchomości. Innymi słowy, nie ma podstaw prawnych aby na potrzeby ustalenia renty planistycznej dokonywać wycen nieruchomości według cen i stanu przed zmianą planu i według stanu i cen po zmianie planu. Na potrzeby renty planistycznej z art. 36 ust. 4 upzp zgodnie z prawem winny być przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu.

W konsekwencji - ustalając wysokość renty planistycznej w niniejszej sprawie należało porównać transakcje podobnych nieruchomości "rolno-osadniczych" z lipca 2008r. oraz dokonane w tym samym czasie transakcje nieruchomości podobnych położonych na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Tymczasem do porównania przyjęto nieruchomości wg cen transakcyjnych zarejestrowanych przed uchwaleniem mpzp i po jego uchwaleniu. W sprawie doszło zatem do naruszenia przepisów postępowania, bo nie przeprowadzono odpowiadającego zasadom ustawowym postępowania dowodowego i w rezultacie przyjęto błędny operat szacunkowy jako podstawę ustalenia stawki opłaty planistycznej, a ostatecznie obok naruszenia przepisów postępowania skutkowało to naruszeniem art. 37 ust. 1 upzp. Gdy chodzi o daty możliwych do porównywania transakcji – przez analogię należy stosować tu art. 156 ust. 3 ugn, zgodnie z którym operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy. Skoro w sprawie wycena dokonywana jest na datę wsteczną – tu konkretnie na połowę 2008r. – to do wyceny winny być przyjęte jako porównawcze transakcje oscylujące datą w granicach roku od daty, na jaką nieruchomość jest wyceniana.

Nie sposób też pominąć, że w sprawie nie zachowano zasady, że do wyceny należy brać pod uwagę nieruchomości podobne w rozumieniu przywołanej wyżej definicji określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt. 16 ugn). Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika wprost, że nieruchomość objęta postępowaniem dotyczącym nałożenia opłaty planistycznej to jedynie część większej nieruchomości istniejącej przed uchwaleniem planu w 2006r. a podzielonej w czerwcu 2008r. Orzecznictwo dopuszcza nałożenie opłaty na właściciela nieruchomości, który po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie 5 lat zbył jedynie jej część ale w takim przypadku operat szacunkowy winien korygować wartość nieruchomości sprzedanej w zakresie powierzchni bądź ustalać wzrost poprzez dokonanie wyceny nieruchomości według stanu, przeznaczenia i powierzchni przed uchwaleniem planu oraz wyceny takiej samej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w nowym planie a następnie stosunkowo do powierzchni części nieruchomości sprzedanej określać opłatę z art. 36 ust. 4 ustawy. Renta planistyczna nie może uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości z innego powodu niż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wycena nieruchomości nie może zatem obejmować nieruchomości o innych parametrach niż nieruchomość istniejąca w dacie uchwalenia planu. Porównywanie w operacie szacunkowym nieruchomości zdecydowanie mniejszej niż ta istniejąca w dacie wejścia w życie planu (wydzielonej z nieruchomości pierwotnej) stanowi dla właściciela podwójną sankcję. Ustawodawca przewidział bowiem osobne opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Chodzi o opłaty adiacenckie określone w art. 98 a ugn, zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

Zgodnie z art. 80 kpa organy administracji publicznej mają prawo do swobodnej oceny dowodów. Jednak uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie poprzez ogólne wskazanie, że jest ona prawidłowa stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Nade wszystko organ już przy zlecaniu sporządzenia stosownego operatu szacunkowego winien wskazać rzeczoznawcy określone w ustawie zasady wyceny i, co oczywiste, nie chodzi tu o metody wyceny (bo te określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami a wyboru metody w danej sprawie dokonuje biegły) ale o zasady dotyczące reguł przyjmowania do wyceny transakcji porównawczych. Są one inne w przypadku określonym w art. 37 ust. 1 upzp, inne w przypadku opłaty uregulowanej w art. 98a ugn i jeszcze inne w przypadku opłaty z art. 143 i n (146 ust. 3) ugn. Jak już wskazano wyżej, wzrost wartości nieruchomości na potrzeby opłaty z art. 36 ust. 4 upzp ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości i wzrost ten stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Natomiast przy opłacie z art. 98a ugn wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tym, że stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa, co skutkowało wstrzymaniem jej wykonalności do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku (art. 152 ppsa). Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wskazaną wyżej ocenę prawną i zleci biegłemu sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniami przepisów ustawy tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i n. upzp.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego strony skarżącej określono z uwzględnieniem § 14 ust. 2a i § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. poz. 490).