I ACa 951/13

Uzasadnienie

Powódka Biuro (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. wniosła o zasądzenie od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwoty 1.675.914 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 października 2008 roku oraz kosztami procesu, tytułem wynagrodzenia z umowy o prace projektowe osiedla mieszkaniowego, ustalonego w oparciu o dyspozycję art. 644 k.c., w związku z odstąpieniem pozwanej od tej umowy na tej podstawie prawnej.

W odpowiedzi na pozew pozwana (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wskazała, że na skutek odstąpienia od umowy, dokonanego pismem z dnia 3 października 2008 roku, z przyczyn obciążających powódkę, umowa winna być uznana za niezawartą, ze skutkami określonymi w dyspozycji art. 494 k.c.

W toku procesu pozwana została przekształcona w spółkę komandytowo – akcyjną.

Wyrokiem z dnia 26 września 2013 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo i pozostawił wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu przy założeniu, że pozwana wygrała proces w całości.

Podstawę tego orzeczenia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i argumentacja prawna.

W 2007 r. Spółka (...) nabyła działki przy ulicy (...) i ul. (...), na których zamierzała wybudować osiedle mieszkaniowe o wysokiej jakości użytkowej, o charakterze apartamentowym. Realizacji tego założenia sprzyjał teren, na którym osiedle miało powstać – jest to teren o walorach krajobrazowych, z widokiem na płynącą poniżej rzekę S..

W dniu 28 listopada 2007 roku - w oparciu o ofertę z dnia 31 października 2007 roku - spółka (...) zawarła ze spółką (...) umowę (...), w ramach której zleciła spółce (...) wykonanie projektu osiedla mieszkaniowego planowanego na nieruchomości położonej w Ł., przy ul. (...). Szacunkową wartość wynagrodzenia strony ustaliły na kwotę 2.500.000 zł. Zlecenie stanowiło podstawę do rozpoczęcia prac projektowych. Strony ustaliły, że do dnia 15 stycznia 2008 roku zostaną uzgodnione ostateczne warunki umowne prowadzenia prac projektowych i w tym terminie zostanie zawarta umowa. Postanowiły również, że zlecenie jest podstawą do wystawienia faktury za pozycję nr (...)z złącznika do zlecenia. W załączniku nr (...) przewidziano, że faza 1 obejmuje prace przedprojektowe, faza 2 – wykonanie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej w skali 1:500, faza 3 – uzyskanie niezbędnych danych, w tym (...) dla inwestycji, faza 4 – projekt architektoniczny budynków, faza 5 - wniosek o pozwolenie na budowę oraz faza 6 – projekty wykonawcze. W „uwagach” odnotowano, że projektant odpowiedzialny jest za uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę przed uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu dla nieruchomości objętych pracami projektowymi według umowy.

Dla terenu inwestycyjnego objętego (...)w latach 2007 - 2008 wydano między innymi cztery decyzje o warunkach zabudowy. Decyzje wydawane były na rzecz pierwotnego inwestora, a następnie w drodze kolejnych decyzji przeniesione na rzecz spółki (...).

W decyzjach w zakresie kształtowania wysokości projektowanej zabudowy określono dopuszczalną wysokość budynków od strony południowej i przyjęto, że rzędna gzymsów i attyk pozostałej części zabudowy powinna być taka sama, z dopuszczeniem zwiększenia ilości kondygnacji, wynikającego z obniżania się terenu w kierunku północnym.

W decyzji nr (...) z dnia 12 lipca 2007 roku przyjęto, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych od strony ul. (...) nie może przekraczać 5 kondygnacji nadziemnych.

Tożsame wymagania przyjęto w decyzji (...) z dnia 28 sierpnia 2007 roku.

W decyzji nr (...) z dnia 30 listopada 2007 roku przyjęto, że należy zachować rzędną gzymsu lub attyki zabudowy planowanej przy ul. (...) (wg decyzji nr (...)), nie określono przy tym wysokości zabudowy w kondygnacjach przyjmując, że zwiększenie wysokości zabudowy będzie wynikać jedynie z różnicy poziomu terenu.

W decyzji nr (...) z dnia 28 lutego 2008 roku przyjęto, że od strony południowej granicy terenu objętego wnioskiem wysokość zabudowy nie może przekroczyć 6 kondygnacji, a pozostała część zabudowy powinna mieć tą samą rzędną gzymsów i attyk, dopuszczając zwiększenie wysokości wynikające z różnic poziomu terenu.

Projekt koncepcyjny będący podstawą opracowania projektu budowlanego powinien być zaopiniowany przez Architekta Miasta Ł..

Za realizację inwestycji ze strony pozwanej odpowiedzialni byli M. J. - dyrektor działu realizacji inwestycji i B. B. - koordynator inwestycji i inspektor nadzoru (w 2008 roku objął on stanowisko dyrektora biura realizacji w Ł.). Jego przełożonym był M. J.. W grudniu 2007 roku spółka (...) zatrudniła na stanowisku menagera projektów J. W., który miał zajmować się realizacją inwestycji w zakresie przygotowywania projektu. Bezpośrednim przełożonym J. W. był B. B.. Od momentu uzyskania pozwolenia na budowę J. W. miał reprezentować (...) przed instytucjami i urzędami zewnętrznymi. W kontaktach z (...) – spółką (...) podejmował decyzje dotyczące kwestii mogących mieć znaczenie na etapie wykonawczym, o charakterze technicznym (np. rozprowadzenie sieci). Na etapie przygotowywania projektu architektonicznego J. W. nie podejmował decyzji odnośnie uzgodnień co do architektury i koncepcji. Jego zadaniem była rola pośrednika w kontaktach między architektem ( spółką (...)) a zespołem (...) spółki (...), w skład którego wchodziło dwóch architektów: M. G. (2) i P. B..

W dniu 8 lutego 2008 roku spółka (...) wystawiła na rzecz spółki (...) fakturę VAT nr (...) na kwotę 82.350 zł brutto tytułem prac określonych jako faza 1 w załączniku nr(...)do zlecenia z dnia 28.11.2007 r. Pozwana wstrzymała płatność ww. należności wskazując, że nie została jej przedłożona pełna koncepcja projektu.

Koncepcja została wykonana w marcu 2008 roku. Spółka (...) przedłożyła ją w postaci opisów, rysunków, rzutów, barwnych wizualizacji połączonych w jedną całość, zatytułowaną „Projekt koncepcyjny architektoniczny”. Koncepcja przewidywała budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze w ograniczonym zakresie. Koncepcja zakłada podział inwestycji na tzw. trzy zespoły:

-

zespół(...) składał się z budynków (...) - VII kondygnacyjnych obiektów posadowionych na jednej wspólnej płycie garażu podziemnego;

zespół (...) składał się z VII kondygnacyjnego (w części VIII kondygnacyjnego) budynku(...)W kształcie litery U, posadowionego na jednej hali garażowej

zespół (...) składał się z budynków (...) Są to budynki o V (plus antresola) i VI kondygnacjach posadowionych na wspólnej podziemnej hali garażowej

Dodatkowo do budynku(...)przyporządkowany jest podziemny garaż zlokalizowany pomiędzy budynkami (...)

Łączna powierzchnia użytkowa mieszkań wynosiła 29.700,1 m2, a liczba mieszkań (...).

Spółka (...) przekazała spółce (...) koncepcję architektoniczną w dniu 13 marca 2008 roku. Z czynności przekazania sporządzony został protokół zdawczo-odbiorczy. W protokole zaznaczono, że zamawiającemu przekazano 3 egzemplarze wydruków w formacie A3 i płytę CD z opracowaniem w formacie PDF. Przyjęcie dokumentów do sprawdzenia pod kątem zgodności z umową potwierdzili J. W. i B. B..

W dniu 13 marca 2008 roku spółka (...) wystawiła na rzecz spółki (...) fakturę VAT nr (...) na kwotę 140.300 zł brutto tytułem prac określonych jako faza 2 w załączniku nr (...) do zlecenia z dnia 28.11.2007 r.

W dniu 7 kwietnia 2008 roku spółka (...) działając jako zamawiający podpisała ze spółką (...) jako wykonawcą umowę nr (...) „na wykonanie prac projektowych”, zastępującą wszelkie wcześniejsze umowy i porozumienia.

Przedmiot umowy stanowiło wykonanie wszelkich prac projektowych osiedla mieszkaniowego o powierzchni użytkowej mieszkań około 30.000 m2, a także uzyskanie ostatecznej i niezaskarżonej decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Zakres prac wykonawcy szczegółowo określał § 1 ust.3 i 4 umowy i obejmował także obowiązek wykonania wszelkich innych, nie wyszczególnionych w umowie opracowań, koniecznych do właściwego wykonania umowy. Wykonawca zobowiązał się min. do uwzględniania przy sporządzaniu dokumentacji, o ile są one zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, wszelkie uwag poczynionych w formie pisemnej przez zamawiającego, osoby przez niego wskazane w charakterze konsultanta i odpowiednie organy. Uwagi musiały być zgłoszone wykonawcy nie później niż 10 dni od daty dostarczenia zamawiającemu projektów wykonanych w poszczególnych etapach określonych w załączniku nr (...) do umowy z zastrzeżeniem § 6 ust. 1. Po tym terminie mogły być one uwzględniane w kolejnym etapie, jeśli byłoby to możliwe z uwagi na obowiązujące przepisy prawa.

Zamawiającemu przyznano prawo odmowy przyjęcia wykonanych prac projektowych, jeżeli wykonawca nie uwzględnił uwag zamawiającego wniesionych w formie pisemnej. W takim przypadku ustalono, że brak odbioru następuje z winy wykonawcy, a zamawiającemu przysługiwało prawo odstąpienia od umowy (§ 3 ust. 2).

Zgodnie z § 4 umowy dokumentacja sporządzona przez wykonawcę na podstawie umowy i wg wytycznych stanowiących załącznik nr (...)do umowy zawierać miała (ust. 1):

a)  wykonanie mapy nieruchomości do celów projektowych oraz raport z przeprowadzonych badań geologicznych, zakończony wnioskami o możliwości bezpośredniego posadowienia budynku, sporządzone przez uprawnionego geologa;

b)  projekt koncepcyjny budynków. W skład koncepcji w rozumieniu umowy wchodziło studium zacieniania i przesłaniania budynków, zaprojektowanie rzutów kondygnacji (parking podziemny, parter, piętro powtarzalne, inne kondygnacje, rzut dachu), przykładowych elewacji i głównych przekrojów, opis określający podstawowe rozwiązania materiałowe przegród budowlanych, posadzek i instalacji wewnętrznych;

c)  kompletny projekt budowlany w zakresie obejmującym całość Inwestycji oraz niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę. Zakres projektu miał być zgodny z ustawą Prawo budowlane, wraz z operatem ochrony przed hałasem;

d)  kompletny projekt wykonawczy budynku wraz z opracowaniami branżowymi, zieleni, małej architektury i detali. W skład kompletnego projektu wykonawczego miała wchodzić w szczególności dokumentacja architektoniczno-budowlana sporządzona w skali 1:50, zawierająca ponadto rysunki wszelkich detali architektonicznych i węzłów sanitarnych;

e)  przyłącza i sieci uzbrojenia technicznego, na terenie nieruchomości,

f)  przyłącza, sieci uzbrojenia technicznego, urządzenia melioracji wodnych i urządzenia wodne służące odprowadzaniu wód opadowych, a także związane z nimi obiekty budowlane, poza terenem nieruchomości, w zakresie niezbędnym do przyłączenia projektowanej Inwestycji do sieci mediów oraz odprowadzenia z terenu nieruchomości wód opadowych,

g)  uzyskanie i dostarczenie zamawiającemu ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla całości inwestycji;

h)  dostarczenie rzutów poszczególnych kondygnacji budynku oraz rysunku zagospodarowania terenu i wizualizacji inwestycji na CD, dla prezentacji inwestycji na stronach www zamawiającego,

i)  komplet świadectw charakterystyki energetycznej dla lokali oraz budynków.

Wykonawca miał także dostarczyć zamawiającemu:

1)  projekt budowlany oraz wykonawczy także w formie zapisu magnetycznego na dyskach CD w formacie dwg wersja AutoCad 2005 umożliwiającym odczyt,

2)  obliczenia i projekt konstrukcyjny budynku w tym obliczenia nośności, stateczności i osiadania fundamentów w formie umożliwiającej Zamawiającemu zlecenie ich weryfikacji osobie trzeciej,

3)  przedmiary w formie tabeli elementów scalonych, także w formie elektronicznej, dla standardu deweloperskiego (bez wykończenia podłóg w mieszkaniach, wykończenia i wyposażenia węzłów sanitarnych, kuchennych, stolarki wewnętrznej w apartamentach).

rojekt sieci, którego wykonanie - na podstawie umowy zawartej pomiędzy zamawiającym, a zarządcą sieci - miało leżeć po stronie tego zarządcy, miał zostać przez wykonawcę sporządzony w zakresie niezbędnym do uzgodnienia z tym zarządcą.

Załącznikiem nr(...)do umowy miała być opracowana przez wykonawcę, wstępna koncepcja urbanistyczno - architektoniczna inwestycji.

Zgodnie z § 6 podstawą opracowania projektu do pozwolenia na budowę miał być zatwierdzony przez zamawiającego w formie pisemnej projekt koncepcyjny, po uprzednim przekazaniu go do zamawiającego protokołem. Zamawiający w terminie do 16.04.2008 r. zobowiązał się wnieść w formie pisemnej (może być także fax lub email) ewentualne uwagi do projektu koncepcyjnego. Wykonawca miał uwzględnić uwagi wniesione przez zamawiającego na dalszych etapach pracy. Brak pisemnego stanowiska zamawiającego w powyższym terminie oznaczał akceptację przedstawionej koncepcji (ust. 1).

W przypadku nieuwzględnienia uwag zamawiającego (złożonych w terminie) do przedstawionej koncepcji przez wykonawcę, zamawiający w terminie obowiązywania umowy miał prawo do odstąpienia od umowy. Nie były natomiast wiążące dla wykonawcy uwagi zamawiającego sprzeczne z obowiązującymi przepisami (ust. 2).

Zakres i terminy wykonania poszczególnych prac objętych umową określił harmonogram wykonania robót płatności umowy, stanowiący załącznik nr(...)do umowy.

W § 8 regulującym kwestię odbioru projektu ustalono, że przekazanie kompletu opracowań stanowiących odrębny przedmiot odbioru, określony w załączniku nr(...) do umowy, miało zostać potwierdzone protokołem przekazania, nie stanowiącym potwierdzenia, że zamawiający dokonał odbioru przekazanych opracowań ani też, że bez zastrzeżeń je zaakceptował. Zamawiający zastrzegł sobie prawo do odmowy przyjęcia opracowań, które nie uzyskały uprzedniego zatwierdzenia zamawiającego. W takim przypadku zamawiający miał dokonać zwrotu, na koszt wykonawcy, nie zatwierdzonych opracowań wraz z przedstawionymi na piśmie uwagami w terminie 10 dni roboczych od podpisania protokołu ich przekazania.

Zamawiający w ciągu 10 dni roboczych od podpisania protokołu przekazania, miał prawo wnieść pisemnie swoje uwagi lub zażądać wyjaśnień do przekazanych opracowań, a wykonawca w ciągu 10 dni roboczych miał obowiązek udzielić wyjaśnień pisemnie i/lub wprowadzić do przekazanych opracowań wymagane przez zamawiającego poprawki i/lub uzupełnienia.

Brak stanowiska zamawiającego w ww. terminie skutkował jego obowiązkiem podpisania protokołu odbioru, pod rygorem skuteczności protokołu jednostronnie podpisanego przez wykonawcę.

Odmowa wprowadzenia do przekazanych opracowań żądanych przez zamawiającego poprawek i/lub uzupełnień lub w przypadku nie dotrzymania terminów ich wprowadzenia ustalonych w protokole odbioru, uprawniała zamawiający do obniżenia należnego wykonawcy wynagrodzenia i/lub zlecenia wykonanie poprawek i/lub uzupełnień innej jednostce projektowej na koszt i ryzyko wykonawcy.

Odbiory i wszelkie zatwierdzenia wykonania przedmiotu umowy bądź jego części wymagały, pod rygorem nieważności, formy pisemnej.

Zgodnie z § 10 strony ustaliły, że w realizacji umowy reprezentować je będą: M. J., B. B., M. G. (2), J. W. – zamawiającego, A. S., M. P., J. B., M. M. - wykonawcę.

Zgodnie z § 12 wartość wszystkich prac objętych umową (w tym także uzyskania świadectw energetycznych) wraz z wartością przelewu majątkowych praw autorskich ustalono na łączna kwotę: 2.250.000 złotych netto dla założonej wielkości 30.000 m2 PUM, co stanowiło 75 złotych za każdy metr2 powierzchni mieszkalnej + podatek VAT, w stawce obowiązującej na dzień wystawienia faktury. Przy czym ostateczna wartość wynagrodzenia miała zostać określona poprzez przemnożenie rzeczywistej ilości PUM wyliczonego z zatwierdzonego przez Zamawiającego projektu wykonawczego przez cenę jednostkową wynoszącą 75 zł/m2 uzyskanego PUM. Wynagrodzenie to nie obejmowało opłat z tytułu przyłączenia do sieci.

W § 14 (dotyczącym kar i odstąpienia od umowy) w ust. 5 zamawiający został uprawniony do odstąpienia od umowy w terminie do zakończenia wykonywania przez wykonawcę prac związanych z pełnieniem nadzoru autorskiego, w szczególności w przypadku:

a)  gdyby wykonawca nie wykupił ubezpieczenia;

b)  nieuwzględnienia uwag zamawiającego do przedstawionej koncepcji przez wykonawcę w terminie 7 dni;

c)  zwłoki wykonawcy z wykonaniem przedmiotu umowy lub jego poszczególnych etapów o ponad 60 dni;

d)  gdy wykonawca nie spełniłby i lub nie wykonał innych warunków określonych w niniejszej umowie w sposób i w czasie w niej określonych, oraz takie niedopełnienie zobowiązań nie zostałoby naprawione w ciągu 30 dni roboczych od otrzymania od zamawiającego pisemnego zawiadomienia o zaistnieniu takiej sytuacji.

W § 18 strony zastrzegły, że zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Załącznik nr 1 do umowy stanowił harmonogram wykonania prac i płatności.

Zgodnie z tym załącznikiem faza 1 obejmowała prace przedprojektowe, których wartość ustalono na kwotę 67.500 zł. Faza 1 obejmowała między innymi wykonanie badan geotechnicznych podłoża oraz podkładów sytuacyjno-wysokościowych.

Faza 2 obejmowała złożenie do akceptacji projektu koncepcyjnego; w tym w pkt 2.6 przewidziano - zgłoszenie przez zamawiającego uwag do projektu koncepcyjnego, do uwzględnienia w dalszej fazie projektowania przez projektanta, w pkt 2.7 - uwzględnienie przez projektanta uwag zgłoszonych przez zamawiającego w projekcie koncepcyjnym – naniesienie na projekt koncepcyjny wraz z korektą wizualizacji i przedłożenie u zamawiającego wraz z potwierdzeniem złożenia wniosków o (...) do gestorów sieci (warunki techniczne podłączeń do mediów) dla całej inwestycji; dostarczenie wyników badań geologicznych wraz z opinią geotechniczną na temat możliwości bezpośredniego posadowienia budynków; w pkt 2.8 przewidziano akceptację koncepcji przez zamawiającego w zakresie akceptacji układów mieszkań, osi konstrukcyjnych budynków, dylatacji konstrukcyjnych, pionów komunikacyjnych. Wartość prac w fazie 2 określono na kwotę 135.000 zł.

Faza 3 obejmowała kompletny projekt budowlany w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji z wyłączeniem sieci i przyłączy oraz złożenie wniosku o pozwolenie na budowę w tym zakresie. Wartość prac w fazie 3 określono na kwotę 225.000 zł.

Faza 4 obejmowała kompletny projekt zagospodarowania terenu, a wartość tych prac określono na kwotę 225.000 zł.

Faza 5 obejmowała pozwolenie na budowę w zakresie fazy 3. Wartość tych prac określono na kwotę 225.000 zł.

Faza 6 obejmowała pozwolenie na budowę – prawomocną decyzję w zakresie fazy 3. Wartość prac określono na kwotę 337.500 zł.

Faza 7 obejmowała pozwolenie na budowę w zakresie fazy 4. Wartość prac określono na kwotę 112.500 zł.

Faza 8 obejmowała projekty wykonawcze. Wartość prac fazy 8 określono na łączną kwotę 787.500 zł.

W załączniku do umowy z 7 kwietnia 2008 roku w punktach 2.1-2.5 dokładnie opisano, jakie elementy składają się na projekt koncepcyjny. Zapisy tego załącznika były powtórzeniem zapisów z załącznika do zlecenia z dnia 28 listopada 2007 roku.

W punktach 2.1-2.5 załącznika przewidziano złożenie do akceptacji projektu koncepcyjnego w skali 1:500, zawierającego w szczególności: opis poszczególnych budynków, rzuty parkingów podziemnych, parteru, piętra powtarzalnego, dachu, główne przekroje, strukturę mieszkań w całym zespole - rysunki w skali 1:250; wszystkie elewacje budynków z określeniem kolorystyki i użytych materiałów, wizualizacje barwne każdego z budynków oraz całości zespołu, studium zacieniania i przesłaniania budynków, przedstawienie wyników wstępnych badań geologicznych.

Szczegółowy zapis postanowień umownych dotyczących projektu koncepcyjnego (§ 4 ust 1 pkt b oraz załącznik nr 1 faza 2) spowodowany był tym, że procedury spółki (...) przywiązywały szczególną uwagę do wykonania koncepcji. Określony w koncepcji układ urbanistyczny osiedla w dalszym etapie realizacji inwestycji determinuje jej realizację oraz wszystkie założenia sprzedażowe, budowlane i kosztowe, przekładając się na ocenę potencjalnego klienta, a więc tym samym na cenę mieszkań, jaką można na danym osiedlu uzyskać.

Pracami przy wykonywaniu koncepcji, a następnie projektu budowlanego kierował prezes zarządu spółki Forming - A. S., który był „projektantem prowadzącym”, współpracującym z trójką innych architektów: M. P., J. B. i M. M..

Należność wynikająca z dwóch faktur: z faktury VAT nr (...) oraz z faktury VAT nr (...) została uregulowania przez spółkę (...) przelewem z dnia 10 kwietnia 2008 roku - przelew obejmował kwotę 222.650 zł.

W wyniku analizy koncepcji doręczonej w marcu 2008 roku, pismem z dnia 10 kwietnia 2008 roku, pozwana przekazała powódce uwagi dotyczące projektu koncepcyjnego, w którym w zakresie ogólnych wytycznych do całego założenia zapisano:

1)  Wykonać przecięcie w budynku (...)otwierając widok na dolinę S. – budynek (...) „dzielimy” na dwa.

2)  Przeprowadzić analizę nasłonecznienia i przesłaniania budynków (...) dodatkowo proszę spróbować uzupełnić brakujący PUM (powstały z wycięcia z budynku (...)) w budynkach (...)

3)  Wprowadzić nazewnictwo mieszkań - wg. załącznika do umowy.

W dniu 9 maja 2008 roku spółka (...) przekazała pozwanej kolejny projekt koncepcyjny architektoniczny, który również przyjął postać opisów, rysunków, rzutów, barwnych wizualizacji połączonych w jedną całość, zatytułowaną „Projekt koncepcyjny architektoniczny”.

W porównaniu do koncepcji z marca 2008 roku zmienił się układ urbanistyczny osiedla - pojawił się nowy budynek(...) który powstał z „rozcięcia” budynku(...)na dwie części. Łączna powierzchnia użytkowa mieszkań wynosiła 28.729,41 m2, a liczba mieszkań 444.

W dniu 16 maja 2008 roku J. W. powołując się na telefoniczne ustalenia przesłał A. S. drogą elektroniczną kolejne uwagi dotyczące przedstawionej koncepcji. Wskazał, że pomimo tego, iż zgodnie z zaleceniami spółki (...) rzuty zostały poprawione, nie ma w nich wszystkich kondygnacji. Nadto zaznaczył, że oprócz budynku (...) kolejne budynki mają pokazany tylko parter i I piętro. Nie ma też rzutów antresol w budynkach (...) W kolejnej wiadomości z dnia 19 maja 2008 roku J. W. zwrócił się do A. S. z prośbą o przyśpieszenie tempa prac projektowych wskazując jednocześnie, że poprawiony projekt koncepcyjny uwzględniający uwagi spółki (...) miał być przesłany do akceptacji do dnia 5 maja 2008 roku, a wizualizacje do dnia 19 maja 2008 roku. Tymczasem kompletnego projektu koncepcyjnego nadal nie ma.

W dniu 26 maja 2008 roku sporządzony został protokół potwierdzenia stanu zaawansowania robót Nr (...), obejmujący roboty wykonane w okresie od 13 marca do 26 maja 2008 roku. W protokole potwierdzono wykonanie robót określonych załącznikiem nr (...) do umowy nr (...) w punktach 2.6, 2.7 i 2.8. Wartość wykonanych robót określono na kwotę 135.000 zł.

Układ urbanistyczny osiedla, jaki zakładał projekt koncepcyjny architektoniczny wykonany w maju, został zaakceptowany przez prezesa zarządu (...) R. S., mimo straty PUM-U z 29.700,1 m2 do 28.729,41 m2 oraz mimo starty liczby mieszkań z 455 do 444, z uwagami, które miały być usuwane na etapie realizacji projektu budowlanego.

W dniu 29 maja 2008 roku obyło się spotkanie przedstawicieli obu spółek. Po spotkaniu – w tym samym dniu – J. W. poinformował drogą elektroniczną A. S., że potwierdza to, co ustalono na dzisiejszym spotkaniu: poprawiona koncepcja projektowa została zaakceptowana z uwagami stwierdzonymi na spotkaniu zespołu (...) spółki (...).

W załączeniu przesłane zostały ustalenia mające na celu weryfikację poprawionej koncepcji o następującej treści:

1.  Zaakceptowano podział budynku(...)na dwa mniejsze ustawione prostopadle do ul. (...).

2.  W związku z „rozcięciem” budynku - zaakceptowano zmniejszenie PUM o 1000 m2.

3.  Została zaakceptowana nowa propozycja wykończenia elewacji (zróżnicowanie w tynku), należy jeszcze popracować nad detalami.

4.  Została zaakceptowana elewacja budynku (...)(od strony S. w miejscu rozdęcia budynku). Nowoczesny charakter elewacji wymaga jeszcze drobnego „szlifu” w detalach, ale generalna zasada została zaakceptowana.

5.  Została zaakceptowana propozycja okien drewnianych malowanych kryjąco w kolorze zbliżonym do „szarego” (kolor do ustalenia w kontekście kolorystyki całej elewacji).

6.  Akceptacja etapowości realizacji inwestycji - I etap - budynki(...) II etap - budynki (...), III etap – budynki (...).

7.  Należy jak najszybciej uruchomić rozmowy z miastem” na temat zagospodarowania ul. (...), tak, aby zagospodarować część przyległą do naszej działki na przejazd wokół naszego osiedla przerzucenie na tą drogę naszej drogi pożarowej i wykorzystaniu przy niej naziemnych miejsc postojowych.

8.  Należy przedyskutować z Projektantami możliwość organizacji ruchu jednokierunkowego na wewnętrznej drodze wokół budynków (...)

9.  Należy zastanowić się jeszcze nad ogrodzeniem całego osiedla.

W dalszej części maila J. W. wskazał: „ koncepcja przedstawiona w dniu dzisiejszym została zaakceptowana” zaznaczając, że wymaga ona jeszcze szczegółowego dopracowania i przeanalizowania w wielu płaszczyznach (układów mieszkań, układów mieszkań z antresolami, garaży podziemnych, kolorystyki). Elementy te zostaną omówione na kolejnych spotkaniach, w trakcie opracowywania projektu budowlanego.

W dniu 1 czerwca 2008 roku spółka (...) wystawiła na rzecz spółki (...) fakturę VAT nr (...) na kwotę 164.700 zł brutto. Jako tytuł należności wskazano „Projekt osiedla mieszkaniowego przy ul. (...) w Ł. - FAZA 2 ppk. 2.8 - zatwierdzenie koncepcji architektonicznej (na podstawie załącznika nr(...)do umowy nr (...) z dnia 07.04.2008 r. ”. Ww. należność pozwana uregulowała w dniu 22 lipca 2008 roku.

W czerwcu i lipcu 2008 roku trwały prace nad wykonywaniem projektu budowlanego, cały czas obywały się narady z udziałem przedstawicieli obu spółek, a także z udziałem wykonawców projektujących poszczególne instalacje. Spółka (...) zleciła bowiem wykonywanie prac przy projektowaniu poszczególnych instalacji swoim podwykonawcom. Na spotkaniach omawiano szczegółowo problemy, jakie pojawiały się na bieżąco w czasie projektowania. Wykonawcy projektujący poszczególne branże uczestniczyli tylko w tej części spotkań, które dotyczyły ich branży.

Koncepcje mające postać opracowań połączonych w jedną całość, wykonane przez spółkę (...) w marcu i maju, nie zawierały opracowania studium zacieniania i przesłaniania budynków, które zgodnie z punktem 2.4 załącznika do umowy miało być elementem koncepcji.

Architekci spółki (...) – w tym M. P. – na etapie wykonywania koncepcji sprawdzali za pomocą programu komputerowego zacienienie poszczególnych mieszkań, w ten sposób badali, czy zaistnieją problemy z zacienianiem przy realizacji projektu budowlanego. M. P. uważał, że ewentualne problemy zacienianiem budynków zostaną rozwiązane przy realizacji projektu budowlanego.

J. W. w czasie spotkań uzyskał ze strony A. S. zapewnienie, że problem z zacienianiem budynków nie pojawi się.

Przy wykonywaniu prac dotyczących koncepcji architekci nie posiadali map do celów projektowych, a jedynie mapy do celów lokalizacyjnych. Mieli świadomość, że mapy do celów projektowych są bardziej szczegółowe, są na nich naniesione sieci, z reguły są opracowywane w większej skali - 1:500, natomiast mapy do celów lokalizacyjnych nie muszą mieć sieci i są najczęściej wykonywane przez geodetę w skali 1:1000, czyli mają połowę mniej informacji.

W lipcu M. P. i J. B. otrzymali od A. S. mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych z geodezyjną inwentaryzacją urządzeń podziemnych. Mapa ta została wykonana przez uprawnionego geodetę i opatrzona przez niego datą: 18 lutego 2008 roku.

W lipcu 2008 r. J. W. został poinformowany, że po zastosowaniu mapy do celów projektowych i po uwzględniania rzeczywistych rzędnych terenu okazało się, że powstał problem związany z zacienianiem części mieszkań w budynku (...) przez część budynku (...).

W lipcu 2008 roku w Ł. miała miejsce narada, na którą przyjechali ze S. M. G. (2) i P. B.. Z prezentacji powódki wynikało, że zapewnienie prawidłowego nasłonecznienia wszystkich mieszkań według układu urbanistycznego przedstawionego w koncepcji wykonanej w maju nie jest możliwe. A. S. oświadczył, że rozwiązanie tego problemu wymaga wprowadzenia zmian w bryłach budynków, co będzie wymagało obniżenia południowego fragmentu budynku(...)o trzy kondygnacje. Proponował również dodanie jednej kondygnacji do budynku (...) oraz części północnej budynku (...)w celu odzyskania powierzchni użytkowej mieszkań (PUM-u), która zostałaby utracona na skutek obniżenia części budynku (...)

Na tym spotkaniu przedstawiciele (...) poprosili o bardziej konkretne informacje, np. rzuty, które będą wskazywały charakter zmian oraz obrazowały gdzie i o ile będzie trzeba obniżyć budynek oraz gdzie ewentualnie utracony PUM będzie można odzyskać.

Informacja o zacienianiu wywołała duże poruszenie w spółce (...), ponieważ zagroziło to terminowości wykonania umowy, a spółce (...) zależało, aby uzyskać pozwolenie na budowę z końcem września, tj. przed wejściem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, który na tym terenie mógł nie przewidywać budowy osiedla mieszkowego zgodnego z założeniami spółki (...).

Ze spotkań sporządzane były notatki, które redagował J. W.. Na wstępie każdej notatki wymieniał osoby uczestniczące w spotkaniu, notatki nie były jednak podpisywane przez wszystkie wymienione przez J. W. osoby.

Następnego dnia - 6 sierpnia 2008 roku - odbyła się kolejna narada, w której wziął udział nieuczestniczący dotąd w bezpośrednich spotkaniach M. J.. Na spotkaniu przedstawiciele spółki (...) wstępnie wysunęli propozycję zmierzającą do tego, aby zaistniały problem rozwiązać przez odstąpienie od realizowanej koncepcji zakładającej budowę dużych, wielokondygnacyjnych budynków, określanych przez nich jako „apartamentowce”, zamiast tego przystąpić do realizacji innego pomysłu urbanistycznego, określanego przez przedstawicieli spółki (...) jako „zabudowa rezydencjonalna”. Koncepcja „zabudowy rezydencjonalnej” w głównych punktach zakładała następujące złożenia: bardziej kameralny charakter pod względem urbanistycznym i kubaturowym, zmniejszenie ilości kondygnacji, zagęszczenie budynków, układ klatkowy. Budynki miały być 3-4 kondygnacyjne, gęściej posadowione.

Przedstawiciele spółki (...) zapytali A. S., czy taka zabudowa byłaby możliwa na tym terenie, czy można byłoby zaprojektować budynki zgodnie z tymi założeniami, ile otrzymanoby PUM-u, czy A. S. jest w stanie przygotować symulację takiego pomysłu urbanistycznego z zagospodarowaniem terenu, rzutami budynków i podaniem ich wysokości.

A. S. pomimo zaplanowanego urlopu wypoczynkowego zapewnił, że jest w stanie przygotować taką symulację.

Wyjeżdżając na urlop nad morze A. S. „po drodze” przyjechał do S., gdzie spotkał się z dyrektorem M. J.. W czasie spotkania A. S. narysował na tablicy jak miałaby wyglądać koncepcja „zabudowy rezydencjonalnej”. Spotkanie skończyło się tym, że A. S. zapewnił, że jego pracownicy w Ł. opracują symulację zabudowy rezydencjonalnej, zgodnie z propozycją, jaka im została przedstawiona.

Jednocześnie przedstawiciele spółki (...) przez cały czas oczekiwali, że spółka (...) przedstawi im kolejną koncepcję, opracowaną w takiej postaci, jak koncepcje złożone w maju i w marcu, a więc w postaci połączonych w jedną całość barwnych wizualizacji, opisów, rysunków, rzutów, która będzie obrazować układ urbanistyczny osiedla realizowanego jako osiedle „apartamentowców”, ale jednocześnie będzie to koncepcja spełniająca wymogi dotyczące nasłoneczniania mieszkań.

W dniu 18 sierpnia 2008 roku J. W. drogą elektroniczną zwrócił się do A. S. o poczynienie postępów w zakresie prac projektowych. Dalej wskazał, że jak wiadomo A. S. „ w chwili obecnej nie rozpatrujemy żądnego innego rozwiązania niż to, że działamy na zaakceptowanej koncepcji”. Sformułowanie użyte przez J. W. odnosiło się do zaakceptowanej koncepcji, a więc koncepcji „apartamentowców”, w odróżnieniu od koncepcji „zabudowy rezydencjonalnej”.

W sierpniu 2008 roku spółka (...) otrzymała od spółki (...) rysunki w formie rzutu, na którym były widoczne bryły budynków w terenie. Na przygotowanych przez spółkę (...) rysunkach budynki miały postać brył w biało-czerwone pasy, które sugerowały ilość kondygnacji. Rysunki nie zawierały opisu ani nazwiska osoby, która je wykonała, pismem ręcznym oznaczono na nich jedynie tytułu rysunku oraz datę i miejsce wykonania: „sierpień 2008,(...)

Spółka (...) otrzymała wykonane w taki sposób rysunki osiedla zarówno według pomysłu „zabudowy rezydencjonalnej”, jak i według pomysłu koncepcji „apartamentowców” zmienionej w taki sposób, jakiego wymagało zapewnienie wymogów co do prawidłowego nasłonecznienia mieszkań.

Rysunki te były pierwszą uzyskaną przez (...) od spółki (...) wizualizacją pozwalającą zobaczyć jak miałoby wyglądać osiedle „apartamentowców” z dokonaniem zmian, jakich wymagało zapewnienie wymogów co do prawidłowego nasłonecznienia mieszkań.

R. S. po rozważaniu sytuacji nie zgodził się na proponowane przez spółkę (...) rozwiązanie – zmiana układu brył budynków przez podwyższenie części budynków do VIII kondygnacji przy jednoczesnym obniżeniu części budynku (...)do IV kondygnacji powodowała, że osiedle traciło ekskluzywny charakter.

Jednocześnie zespół (...) - w tym zatrudnieni podwykonawcy zajmujący się projektowaniem instalacji branżowych - cały czas pracował nad projektem budowlanym, wykorzystując przy tym podkłady architektoniczno–budowlane, opracowane przez (...)

W związku z przyjęciem etapowości realizacji inwestycji A. S. przekazywał spółce (...) rzuty projektowe poszczególnych budynków.

W dalszej korespondencji działający w imieniu spółki (...) przekazywali A. S. uwagi w zakresie przedstawianych układów mieszkań w budynku (...)oraz dokumentacji dotyczącej budynku (...), w szczególności w zakresie braku jej kompletności i nieprawidłowego opisu rysunków.

W notatce z narady projektowej, która odbyła się w dniu 2 września 2008 roku w pkt 19 zapisano, że zamawiający nadal nie otrzymał akceptacji dla zatwierdzonej koncepcji architektoniczno-urbanistycznej projektowanego osiedla przez Architekta Miasta. Dalej nadmieniono, że jest to wymóg wynikający z podpisanej umowy oraz decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

W dniu 11 września 2008 roku A. S. po dokładnym przeanalizowaniu przedstawionych uwag dotyczących budynków (...) poinformował drogą elektroniczną J. W., że za trzy tygodnie składa dokumentację do pozwolenia na budowę, a obecne uwagi powinien dostać przesłane przed co najmniej dwoma miesiącami. Wskazując na powyższe zaproponował, że złoży do urzędu projekt bez uwzględniania żadnych uwag, przekaże spółce (...) dwa kompletne egzemplarze projektu budowlanego do przemyśleń i nanoszenia uwag w zakresie architektury, dwa tygodnie po otrzymaniu uwag przygotowuje rysunki zamienne i „podmieni” je w urzędzie.

W piśmie z dnia 16 września 2008 roku J. W. poinformował spółkę (...), że do chwili obecnej spółka ta nie uzyskała akceptacji opracowanej przez siebie poprawionej koncepcji architektoniczno-urbanistycznej, bowiem koncepcja zatwierdzona przez pozwaną została następnie w bardzo istotny sposób zmieniona. Wskazał, że nie zostały przedstawione rysunki uzupełniające braki w pierwotnej koncepcji, a mianowicie: analiza studium zacieniania i przesłaniania budynków, rzuty dachów poszczególnych budynków, przekrój przez budynek (...). Wezwał pozwaną do złożenia kompletnego projektu koncepcyjnego, w terminie 3 dni, pod rygorem odstąpienia od umowy i żądania zapłaty kar umownych.

W dniu 22 września 2008 roku sporządzony został „Protokół przekazania materiałów do weryfikacji”. W protokole wskazano, że do weryfikacji przyjęto 1 egzemplarz płyty CD. Przekazany materiał nie został zweryfikowany przez zamawiającego (nie sprawdzono jego zawartości). Nie została przekazana wersja papierowa. Nie przekazano poprawionej koncepcji architektoniczno-urbanistycznej zgodnie z pismem z dnia 16 września 2008 roku.

W protokole A. S. pismem odręcznym zapisał dodatkowo, że przekazujący stoi na stanowisku, że nie jest zobowiązany do przekazania koncepcji. Protokół podpisali A. S. i J. W..

W dniu 22 września 2008 roku A. S. przekazał ponadto J. W. pismo, w którym poinformował, że koncepcja projektu została zaakceptowana przez spółkę (...) w dniu 29 maja 2008 roku. Uwagi do koncepcji naniesione zostały na etapie wykonywania projektu budowlanego (zgodnie z życzeniem inwestora). O wszelkich zmianach pierwotnych założeń przedstawiciele spółki (...) byli informowani na bieżąco i zmiany te akceptowali. A. S. oświadczył, że zgodnie z wiążącą umową w dniu dzisiejszym przekazuje projekt budowlany w formie elektronicznej, natomiast dnia 29 września 2008 roku złoży projekt do Urzędu Miasta celem uzyskania pozwolenia na budowę. J. W. pokwitował odbiór pisma.

W dniu 24 września 2008 roku w biurze spółki (...) w Ł. przy ul. (...) miało miejsce spotkanie z udziałem przedstawicieli stron. Na spotkanie ze S. przyjechał M. J.. W piśmie z dnia 25 września 2008 roku, nawiązującym do tego spotkania A. S. przedstawił dwa warianty alternatywnego rozwiązania budynków (...). W dalszej części pisma zaznaczył, że w załączniku nr (...) przekazana zostaje koncepcja całkowicie nowej zabudowy, przedstawiona w S. na spotkaniu w dniu 27 sierpnia 2008 r. Wskazał również, że na życzenie inwestora stwierdza, że do dnia dzisiejszego projekt został wykonany w 58 %. Uzyskano 28.893 m( 2 )PUM, co zgodnie z obowiązującą umową stanowi 1.256.845,50 zł netto należności od (...) dla (...). Zaznaczył, że do dnia dzisiejszego spółka (...) z powyższej należności uregulowała 3 faktury na łączną kwotę 317.500,00 netto.

Nadto poinformował, że zgodnie z obowiązującą umową na dzień 29 września 2008 przewiduje złożenie projektu budowlanego do Urzędu Miasta celem uzyskania pozwolenia na budowę. Z pismem przekazane zostały trzy rysunki.

W piśmie z dnia 26 września 2008 roku M. J. nawiązując do wcześniejszych rozmów i pism wskazał, że spółka (...) w żaden sposób nie podziela stanowiska spółki (...) co do stopnia wykonania projektu i wartości wykonanych robot oraz stanowczo protestuje przeciwko złożeniu projektu budowlanego celem uzyskania decyzji zatwierdzenia tego projektu i pozwoleniu na budowę. Podkreślił min., że projekt budowlany musi odpowiadać zatwierdzonemu przez spółkę (...) projektowi koncepcyjnemu. Tymczasem koncepcja opracowana przez spółkę (...) zawierała błędy, które spowodowały konieczność wprowadzenia do niej istotnych zmian. Żadna zaś zmiana koncepcji, ani nowa koncepcja nie zostały przez spółkę (...) zaakceptowane. W konsekwencji w związku z brakiem podstaw do projektowania nie mógł zostać sporządzony prawidłowo projekt.

M. J. wskazał, że przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu konieczny jest wcześniejszy odbiór wykonanych robót projektowych przez spółkę (...). Wobec braku tej czynności wezwał powódkę do niepodejmowania prób uzyskiwania bez zgody spółki (...) pozwolenia na budowę i odwołał ze skutkiem natychmiastowym pełnomocnictwa udzielone przedstawicielom spółki (...) i innym osobom do podjęcia takiej czynności.

W dniu 26 września 2008 roku w wydziale Administracji (...) Urzędu Miasta w Ł. złożono wniosek o pozwolenie na budowę. Załącznik do wniosku stanowił projekt budowlany opracowany przez zespół spółki (...), zakładający inny niż koncepcja z maja układ osiedla, w szczególności zmiany dotyczyły kształtów i wysokości (liczby kondygnacji) budynków (...).

W dniu 29 września 2008 roku spółka (...) przekazała B. B. dokumentację projektową wraz z dokumentem zatytułowanym „Protokół przekazania dokumentacji projektowej”, którą ten przyjął jedynie celem sprawdzenia.

W piśmie z dnia 30 września 2008 roku B. N. działając w imieniu spółki (...) zgłosiła uwagi formalne do przedłożonej dokumentacji projektowej, zaznaczając że uwagi te nie uwzględniają uwag merytorycznych, które zostaną przedstawione do dnia 2 października 2008 roku. W piśmie wskazano między innymi na braki w dokumentach formalno-prawnych, braki w projekcie zagospodarowania terenu oraz braki w projekcie architektonicznym.

W piśmie z dnia 2 października 2008 roku M. J. przedstawił uwagi merytoryczne do przedłożonej dokumentacji projektowej. W piśmie zaznaczył, że przekazana dokumentacja projektowa została wykonana na podstawie koncepcji nieuzgodnionej ze spółką (...). Podkreślił, że ta podstawowa wada całkowicie dyskwalifikuje przekazaną dokumentację projektową z punktu widzenia uzgodnień pomiędzy stronami i postanowieniami umowy.

W piśmie z dnia 3 października 2008 roku, kierowanym do spółki (...), R. S. - prezes zarządu spółki (...) powołując się na wcześniejszą korespondencję stron (w tym pisma z dnia 16 września i 26 września) w związku z przedłożoną w dniu 29 września 2008 roku dokumentacją projektową, niezgodną z umową, odmówił odbioru przekazanej dokumentacji.

Nadto oświadczył, że odstępuje z winy spółki (...) od umowy nr (...) na podstawie § 3 ust 2 i § 6 ust 2 umowy oraz art. 635 i 636 § 1 k.c. Poinformował także o naliczeniu i obciążeniu spółki (...) karami umownymi w wysokości 225.000 zł oraz zażądał zwrotu zapłaconej kwoty 387.350 zł.

W piśmie zaznaczył, że przedmiotem umowy z dnia 7 kwietnia 2007 roku nie było wykonanie zespołu budynków według pomysłu architektów, ale według koncepcji ściśle uzgodnionej ze spółką (...), która dodatkowo miała być zaakceptowana przez Architekta Miasta Ł.. Dalej zaznaczył, że przed podpisaniem umowy, odbyło się wiele spotkań, na których spółka (...) jednoznacznie przedstawiła swoje żądania w zakresie przyszłej dokumentacji projektowej. Po naradach uzgodniona została koncepcja, która została przygotowana przez spółkę (...). Koncepcja ta zawierała bardzo ścisłe wytyczne projektowe, które tylko musiały uzyskać odpowiednie opracowanie dla celów projektu budowlanego. Podkreślił również, że opracowana przez wyspecjalizowane biuro (...) koncepcja zawierała rażące naruszenie obowiązujących przepisów prawa w zakresie położenia budynków i ich wzajemnego oddziaływania.

Pismo doręczono spółce (...) w dniu 7 października 2008 roku.

Spółka (...) dla potrzeb przedstawienia koncepcji Architektowi Miasta Ł. wykonała opracowanie składające się z połączonych w jedną całość barwnych wizualizacji oraz jednego rysunku, opatrzonego datą : lipiec 2008r. Układ budynków oraz ich kształty (w tym ilość pięter) w opracowaniu z lipca 2008 roku odpowiadały projektowi koncepcyjnemu zaakceptowanemu przez (...) w maju 2008 roku, różniły się natomiast od wykonanego i złożonego w urzędzie projektu budowlanego.

Decyzją z dnia 21 listopada 2008 roku, na wniosek pozwanej, prezydent Miasta Ł. umorzył postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Pismem z dnia 11 grudnia 2008 roku pozwana bezskutecznie wezwała pozwaną do dobrowolnej zapłaty kwoty 1.675.914 zł wraz z odsetkami w wysokości 29 %, liczonymi od dnia 3 października 2008 roku do dnia 18 grudnia 2008 roku.

W dniach 27 listopada 2008 roku i 28 listopada 2008 roku poszczególni podwykonawcy spółki (...) oraz A. S. podpisali dokumenty zatytułowane „Oświadczenie”, w których wymieniono jakie prace wykonał dany podwykonawca na rzecz spółki (...) oraz o jakiej wartości. Załącznikami do „Oświadczeń” były pisemne zlecenia oraz protokoły przekazania dokumentacji.

Analiza nasłonecznienia wykonana pod kątem wymogów wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 roku w sprawie warunków, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczących czasu nasłonecznienia poszczególnych mieszkań wskazuje, że:

- w projekcie koncepcyjnym z marca 2008 roku 20 mieszkań nie jest dostatecznie nasłonecznionych,

- w projekcie koncepcyjnym z maja 2008 roku 18 mieszkań nie jest dostatecznie nasłonecznionych,

- w projekcie budowlanym 4 mieszkania nie są dostatecznie nasłonecznione.

W złożonym przez spółkę (...) w Urzędzie Miasta Ł. projekcie budowlanym budynki pod względem ilości kondygnacji różniły się od budynków przedstawionych w opracowaniu stanowiącym projekt koncepcyjny z maja 2008 roku. Nie spełniał on również wymogów określonych przez decyzje o warunkach zabudowy o numerach : (...), dotyczących min. linii zabudowy, wskaźnika zabudowy terenu, wysokości elewacji i samej zabudowy.

Projekt budowlany złożony przez spółkę (...) w Urzędzie Miasta Ł. zawierał między innymi następujące braki :

-

brak danych dotyczących podłoża gruntowego (przy czym pomimo tego wykonano obliczenia statystyczno-wytrzymałościowe fundamentów i dobrano hydroizolację kondygnacji podziemnych),

brak wymaganych uzgodnień zestawionych w tomie I projektu budowlanego,

brak odniesienia do jakiegokolwiek projektu koncepcyjnego urbanistyczno-architektonicznego,

- brak wymaganego dojazdu pożarowego do budynku (...) przekroczenie dopuszczalnej wielkości stref pożarowych, brak wymaganych zabezpieczeń przy wydzieleniu stref pożarowych, brak odpowiednich zabezpieczeń instalacyjnych,

-

rozwiązania w zakresie wysokości budynków są niezgodne z decyzją o zabudowie i zagospodarowaniu terenu,

brak wystarczającego nasłonecznienia co do część mieszkań,

brak decyzji środowiskowych.

Braki zawierał projekt zagospodarowania terenu będący elementem składowym projektu budowlanego z września 2008 roku. Powódka nie podjęła faktycznych działań zmierzających do uzyskania pozwolenia wodno-prawnego dla projektu budowlanego. Spółka (...) nie sporządziła raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, nie wystąpiła też i nie uzyskała decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, nie podjęła też działań w kierunku ewentualnego odstępstwa od potrzeby opracowania raportu.

W zakresie wymogów ochrony przeciwpożarowej projekt budowlany nie zawierał jakiegokolwiek opisu ochrony przeciwpożarowej, przy czym bark opisu dołączył również projektu koncepcji architektonicznej.

W zakresie dokumentacji geotechnicznej lub geologiczno-inżynierskiej w projekcie budowlanym brak jest jakichkolwiek danych o podłożu gruntowym i poziomie wody gruntowej, brak też odwołania do jakiekolwiek dokumentacji geotechnicznej.

Na skutek wniosku A. S. o wyjaśnienie wątpliwości co do treści decyzji nr (...) dotyczących tego, czy jest możliwe zaprojektowanie budynku od strony doliny rzeki S. wyższego, np. o VII kondygnacjach, Prezydent Miasta Ł. w postanowieniu z dnia 2 marca 2011 roku wyjaśnił, że decyzja określa wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki od strony granicy południowej maksymalnie do VI kondygnacji z możliwością narastania w kierunku doliny rzeki z zachowaniem tej samej rzędnej wysokości gzymsu i attyki. Po rozpoznaniu zażalenia pozwanej (...)w Ł. postanowieniem z dnia 6 maja 2011 roku uchyliło zaskarżone postanowienie i umorzyło postępowanie w sprawie wyjaśnienia treści decyzji.

Postanowieniem z dnia 16 maja 2011 roku Prezydent Miasta Ł. na wniosek K. B. dokonał wyjaśnienia treści decyzji nr (...) - stwierdził, że przedmiotowa decyzja ustala maksymalną wysokość zabudowy wgłębi działki do wysokości płaszczyzny poziomej wyznaczonej gzymsem V kondygnacji nadziemnej zabudowy zlokalizowanej bezpośrednio przy ul. (...). Minimalna wysokość projektowanej zabudowy nie została określona. Postanowienie to zażaleniem zaskarżyła spółka (...) wnosząc o jego uchylenie i umorzenie postępowania. W uzasadnieniu spółka podała, że K. B. A. S. nie ma legitymacji do złożenia wniosku, a nadto wskazała, że treść decyzji nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

Wskazując na dyspozycję art. 644 k.c. jako materialnoprawną podstawę żądania powoda Sąd Okręgowy podkreślił w pierwszej kolejności, że kluczowa dla rozstrzygnięcia sprawy była ocena odstąpienia od umowy dokonanego przez spółkę (...) pismem z dnia 3 października 2008 r. Jakkolwiek bowiem obie strony zgodne były co do tego, że oświadczenie to było skuteczne, spór między dotyczył nimi dotyczył tego, jakie konsekwencje prawne czynność ta wywołała. Pozwana odmiennie niż powódka wskazywała, że w jej wyniku umowa winna być uznana za niezawartą, ze skutkami wynikającymi z dyspozycji art. 494 k.c.

W okolicznościach sprawy podstawę odstąpienia od umowy – co do zasady - stanowić mogły nie tylko zastrzeżone w niej przyczyny (art. 395 § 1 k.c.), ale również przyczyny wynikające z przepisów rangi ustawowej, w szczególności art. 636 § 1 k.c. oraz art. 55 ust 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity Dz.U. z 2006 r., nr 90, poz. 631), w których przesłanki złożenia takiego oświadczenia są w istocie tożsame.

Zdaniem Sądu I instancji, przedmiot umowy, jaka łączyła strony niniejszego procesu, wymaga zakwalifikowania jej do umów nienazwanych, mających charakter mieszany, świadczenie powódki jest bowiem świadczeniem złożonym - składają się na nie przede wszystkim elementy świadczenia z umowy autorskiej oraz świadczenia z umowy zlecenia.

Do tych pierwszych należy wykonanie koncepcji architektoniczno – urbanistycznej, do tych drugich – uzyskanie pozwoleń, opinii, uzgodnień, decyzji, warunków przyłączeniowych, w tym prawomocnej decyzji - pozwolenia na budowę, co wymagało podjęcia działań odpowiadających świadczeniu „przyjmującego zlecenie” w rozumieniu art. 734 § 1 k.c.. W tym zakresie świadczenie powódki obejmowało dokonanie określonych czynności prawnych (przedstawiciele powódki uzyskali w tym celu od spółki (...) stosowne pełnomocnictwa).

Ta część przedmiotu umowy, która stanowi projekt budowlany, może być natomiast uznana za dzieło w rozumieniu kodeksu cywilnego, nie jest to bowiem rezultat procesu twórczego, ale raczej rezultat opracowany na bazie stworzonego wcześniej „Projektu koncepcyjnego”.

Wobec tak ukształtowanego stosunku prawnego łączącego strony, przy jego ocenie znajdowały zastosowanie przepisy prawa cywilnego o umowach w ogólności, odpowiednie przepisy części ogólnej prawa zobowiązań oraz poszczególne przepisy o umowach nazwanych - bezpośrednio lub w drodze analogii - zależnie od celu i podobieństwa cech przedmiotowo istotnych danej umowy z celami i odpowiednimi składnikami zbliżonej umowy nazwanej.

Spór miedzy stronami, skutkujący odstąpieniem od umowy, pojawił się przede wszystkim na tle tej części umowy, której świadczenie jest utworem w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych („Projekt koncepcyjny”), tym samym kwestie związane z „dostarczeniem utworu” przez twórcę oraz „przyjęciem utworu” przez zamawiającego (kontrahenta twórcy) podlegają regulacjom powołanej wyżej ustawy prawie autorskim i prawach pokrewnych, dokonanym w art. 55 ust 3 i 55 ust 4 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.

Zdaniem Sądu Okręgowego w okolicznościach sprawy w zakresie odstąpienia od umowy winien wprawdzie znaleźć zastosowanie wspomniany wyżej art. 55 ust 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, jednak – jak wyjaśnił – przesłanki faktyczne zastosowania tego przepisu oraz art. 636 § 1 k.c. są tożsame, a przy tym spór między stronami dotyczy wyłącznie okoliczności faktycznych sprawy, a więc tego, czy przedmiot umowy wykonany był prawidłowo, czy też miał usterki (w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych) bądź wady fizyczne (w rozumieniu przepisów regulujących umowę o dzieło). Ustalenie to determinowało skuteczność odstąpienia od umowy w oparciu o przesłanki ustawowe, niezależnie od kwalifikacji prawnej umowy.

Oceniając w tym kontekście zebrany w sprawie materiał dowodowy, Sąd I instancji uznał za wiarygodne dowody z dokumentów prywatnych, z zeznań świadków oraz z opinii biegłych, z zastrzeżeniem dotyczącym tej części zeznań świadków J. B. i M. P. w których wskazywali oni na charakter projektu koncepcyjnego, podstawy jego wykonania i powiązania tego projektu z projektem budowlanym, a to w związku z brakiem wiedzy świadków co do treści łączącej strony umowy. Zeznania osób przesłuchanych za strony: A. S. i R. S. zostały uznane za wiarygodne w zakresie, w jakim pokrywały się z pozostałym materiałem dowodowym.

Mając na uwadze stanowiska obu stron prezentowane w toku procesu istota sporu, odnoszącego się do podstawy faktycznej sprawy, sprowadzała się do tego, czy projekt budowlany, jaki powódka wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożyła w Urzędzie Miasta Ł. w dniu 29 września 2008 roku, był wykonany prawidłowo, a szczególności czy był on zgodny z zaakceptowaną przez spółkę (...) w maju koncepcją. Wskazał w tym zakresie Sąd I instancji, że niesporny był między stronami fakt, że projekt ten nie odpowiadał tej koncepcji pod względem rozkładu budynków i ich kształtów, w szczególności w zakresie ilości pięter budynków (...), przy czym najbardziej rażące zmiany dotyczyły budynku (...)który w części został obniżony do IV kondygnacji, a w części podniesiony do VIII kondygnacji (koncepcja „majowa” zakładała dla budynku(...) VII kondygnacji). Odmienne stanowiska stron ogniskowały się wokół tego, czy zmiany te są tego rodzaju, że nie stanowią zmiany koncepcji i tym samym projekt budowlany został wykonany i złożony zgodnie z zaakceptowaną w maju koncepcją (jak twierdzi powódka), czy też zmiany te powodują, że projekt budowlany, jaki powódka złożyła w Urzędzie Miasta Ł. został samowolnie na bazie innej niż zaakceptowana w maju koncepcji. Wymagało to dokonania wykładni samego pojęcia koncepcji („projektu koncepcyjnego” architektonicznego) użytego przez strony w umowie.

Posiłkując się przyjętą w oparciu o art. 65 k.c. tzw. kombinowaną metodą wykładni, Sąd Okręgowy wskazał konieczne jest ustalenie znaczenia zapisów umowy przy zastosowaniu obiektywnego wzorca wykładni, z wykorzystaniem reguł językowych, analizy kontekstu sytuacyjnego i celu umowy. W oparciu o zeznania świadków M. J., M. G. (2), P. B. i B. B., wspartymi okolicznościami wykonywania samej umowy ustalił, że kluczowym z punktu widzenia jej celu założeniem było, aby koncepcja przedstawiała taki układ urbanistyczny osiedla, który stworzy osiedle o elitarnym, ekskluzywnym charakterze. W tym kontekście układ budynków, ich kształty, rozmiary, ilość pięter w poszczególnych częściach budynków były elementami koncepcji mającymi nie tylko istotne, ale wręcz fundamentalne znaczenie z punktu widzenia celu umowy. Jako takie elementy te stanowiły komponent koncepcji, sama koncepcja stanowiła natomiast część przedmiotu umowy, którego wykonanie miało nastąpić w 2 fazie umowy (według załącznika nr 1).

Za taką wykładnią pojęcia „koncepcji” przemawia też treść zapisów umownych: § 4 ust 1 pkt b oraz załącznika nr(...) do umowy, gdzie strony opisując fazę 2 umowy wymieniły dokumenty, opisy, rysunki tworzące w rozumieniu umowy „projekt koncepcyjny” – były to między innymi barwne wizualizacje każdego z budynków oraz całości zespołu. Tego rodzaju rysunki, wymienione jako składniki koncepcji, świadczą o tym, że właśnie stworzenie określonego układu budynków o określonych kształtach, kolorystyce i rozmiarach składało się na „utwór” w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, jakim niewątpliwie była koncepcja. Od architektów z (...) – jako twórców – (...) wymagała, aby koncepcja stanowiła wytwór intelektu o niepowtarzalnym charakterze, którego wymogi – determinowane przez walory krajobrazowe terenu – nawiązywały do tego, aby układ urbanistyczny osiedla był estetyczny, wkomponowany w krajobraz, odbierany przez potencjalnego klienta jako „ładny”.

Przy dokonywaniu wykładni pojęcia „koncepcji” („projektu koncepcyjnego”) Sąd Okręgowy uwzględnił zagadnienie materialnej postaci koncepcji podkreślając, że miała ona przybrać formę opracowania wykonanego „na papierze” w postaci opisów, rysunków, rzutów, barwnych wizualizacji, wszystkich połączonych w jedną całość, obrazującego układ urbanistyczny osiedla jako całości oraz wygląd poszczególnych budynków.

Tym samym przyjąć należało, że o ile spółka (...) planowała dokonać zmian w układzie urbanistycznym osiedla, to wymagało to stworzenia nowej koncepcji w sensie nowego bytu materialnego, a więc w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych innego utworu. W konsekwencji nie znajduje usprawiedliwienia stanowisko powódki, która wykonała i złożyła w urzędzie projekt architektoniczny zmieniając układ i kształt budynków osiedla (w porównaniu do koncepcji „majowej”) i mimo tego stoi na stanowisku, że wykonała projekt na bazie w maju zaakceptowanej koncepcji. Wbrew stanowisku powódki, uwzględniając cel umowy przyjąć trzeba, że dokonanie zmian w układzie urbanistycznym osiedla, wpływających na jego kompozycję, oznacza odstąpienie od pracy na zaakceptowanej koncepcji. Zmiany tego rodzaju, jakich dokonała powódka, były zmianami wymagającymi przedstawienia nowej, trzeciej z kolei koncepcji i przejścia procedury jej zaakceptowania przez (...). Nieusprawiedliwione jest więc stanowisko A. S. (wyrażone między innymi pismem odręcznym w protokole z dnia 22 września 2008 roku), zgodnie z którym spółka (...) nie była zobowiązana do przekazania nowej („trzeciej” z kolei ) koncepcji.

Potwierdzają to również zeznania świadków