PBD/4218-005-2/06

Pytanie podatnika:

1. Czy zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali we wspólnocie na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej są przychodami, o których mowa w art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych a koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, są kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 i następnych wskazanej wcześniej ustawy?

2. Czy dochodem, o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest różnica pomiędzy przychodami z tytułu wynajmu części nieruchomości wspólnej, przychodami z wpłaconych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i utrzymania lokali indywidualnych a kosztami poniesionymi w związku z wynajmem części nieruchomości wspólnej oraz kosztami ściągania nieterminowych wpłat.

Dyrektor Izby Skarbowej w Olsztynie, działając na podstawie art. 14b § 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. Nr 8 z 2005r., poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Kętrzynie z dnia 03.02.2006r., znak US.III/423-1/06, w sprawie interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zmienia przedmiotowe postanowienie, jednocześnie uznając stanowisko Strony za nieprawidłowe.

Zaskarżonym postanowieniem organ I instancji udzielił pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, na wniosek podatnika, zgodnie z którym, zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali we Wspólnocie na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie stanowią przychodów w ujęciu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a koszty z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej nie są kosztami uzyskania przychodów.

W opinii jednostki, przy ustalaniu dochodu Wspólnoty, na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, uwzględnia się należne przychody z tytułu wynajmu części nieruchomości wspólnej oraz przychody z wpłaconych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania lokali indywidualnych oraz koszty poniesione w związku z wynajmem części nieruchomości wspólnej, a także kosztami ściągania nieterminowych wpłat.

Dokonując rozstrzygnięcia, Naczelnik Urzędu Skarbowego nie podzielił stanowiska Strony, zawartego we wniosku.

W uzasadnieniu, organ podatkowy, powołując się na przepis art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. Nr 54 z 2000r., poz. 654 ze zm.), stwierdził, iż przychodem Wspólnoty są wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na jej rachunek, w tym zarówno zaliczki wpłacane przez jej członków na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jak i należne kwoty z tytułu wynajmu gruntu będącego częścią nieruchomości wspólnej, a także otrzymane odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności.

Natomiast, kosztami podatkowymi Wspólnoty, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, będą wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem lokali. Do kosztów uzyskania przychodów Wspólnota będzie mogła zaliczyć także wydatki poniesione na dochodzenie ściągniętych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat oraz wydatki poniesione w celu przysposobienia części nieruchomości wspólnej do wynajmu lub dzierżawy i koszty ponoszone w trakcie najmu lub dzierżawy.

Zatem, dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, będzie nadwyżka sumy w/w przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

W złożonym zażaleniu, Strona zarzuciła Naczelnikowi Urzędu Skarbowego błędne zakwalifikowanie otrzymanych przez Wspólnotę środków pieniężnych do przychodów podatkowych (art. 12 ust. 1 ustawy) oraz poniesionych w celu ich osiągnięcia wydatków do kosztów uzyskania przychodów (art. 15 ust. 1 ustawy).

W ocenie Wspólnoty, zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz na media, centralne ogrzewanie i wywóz nieczystości stanowią rozliczenie wewnętrzne pomiędzy właścicielami nieruchomości. Wspólnota w zakresie dostawy towarów i usług występuje jedynie jako pośrednik pomiędzy dostawcami w/w usług a odbiorcami (właścicielami lokali). Wpłacone zaliczki w każdym momencie są pieniędzmi właścicieli lokali, a nie wspólnoty mieszkaniowej. W momencie rozliczenia wpłaconych zaliczek, w przypadku, gdy wpłaty przewyższają poniesione wydatki na utrzymanie nieruchomości, różnica winna być zwrócona każdemu z właścicieli lub zaliczona, za ich indywidualną zgodą, na poczet przyszłych wydatków. Na potwierdzenie swojego stanowiska, Strona przedstawiła wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.2001r., sygn. akt I ACa 1309/2000.

Przytaczając treść art. 12 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostawy towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, Strona nie zgadza się ze stanowiskiem organu I instancji. W opinii podatnika, interpretacja Naczelnika Urzędu Skarbowego miałaby zastosowanie w przypadku, gdyby Wspólnota spełniała wymogi podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Dlatego też, zdaniem Strony, sporne należności i wydatki nie stanowią odpowiednio przychodów podatkowych oraz kosztów uzyskania przychodów.

Przychodem Wspólnoty, w ocenie podmiotu, są należne kwoty z tytułu wynajmu lub dzierżawy nieruchomości wspólnej, nawet wówczas, gdy nie są jeszcze opłacone.

Odnośnie kosztów uzyskania w/w przychodu oraz rozliczeń w ujęciu podatkowym z tytułu wpłacanych odsetek od nieterminowych wpłat członków Wspólnoty, stanowisko Strony jest zgodne ze stanowiskiem Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Dyrektor Izby Skarbowej w Olsztynie, rozpatrując przedmiotowe zażalenie stwierdza co następuje.

W opinii organu odwoławczego, podobnie jak organu I instancji, stanowisko Wspólnoty, odnośnie spornych kwestii, jest nieprawidłowe. Jednakże, z uwagi na fakt, iż uzasadnienie dokonanej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie rozliczenia, w ujęciu podatku dochodowego od osób prawnych, przychodu z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości wspólnej, winno być odmienne niż zawarte w zaskarżonym rozstrzygnięciu Naczelnika Urzędu Skarbowego, postanowienie wymienione w sentencji należało zmienić.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000r., poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w myśl art. 14 ustawy, składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W myśl przepisów art. 12 ust. 2 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, do przychodów wspólnoty mieszkaniowej zalicza się pożytki i wszelkie inne przychody uzyskane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, a także opłaty wnoszone przez właścicieli lokali, w formie zaliczek, na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, podlegają przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podmioty te z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Dlatego też, przy rozliczeniu w ujęciu podatkowym, uiszczanych przez właścicieli lokali zaliczek, nie można kierować się zapisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego, do przychodów nic zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 ustawy, przychodami są między innymi otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Zatem, wpłacane przez członków Wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu oraz uiszczone odsetki z tytułu nieterminowych wpłat w/w zaliczek stanowią dla Wspólnoty przychody podatkowe w momencie ich otrzymania.

W przypadku pożytków, jakie czerpie Wspólnota z najmu lub dzierżawy nieruchomości wspólnej, ma zastosowanie przepis art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym, za przychody z tytułu powyższych umów uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.

Wskazanie tego przepisu przez organ II instancji jest konieczne ze względu na doprecyzowanie odpowiedzi Naczelnika Urzędu Skarbowego w rozstrzygnięciu niniejszej kwestii. Bowiem z treści art. 12 ust. 3c ustawy, jednoznacznie wynika moment powstania przychodu należnego z tytułu najmu lub dzierżawy, co nie zostało określone zarówno we wniosku Wspólnoty, jak i w zaskarżonym postanowieniu.

Kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego, wydatki poniesione przez Wspólnotę, ze zgromadzonych środków, zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, stanowią koszty podatkowe podmiotu. Kosztami uzyskania przychodów są również wydatki poniesione na dochodzenie wyegzekwowanych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat oraz wydatki dokonane w celu przysposobienia części nieruchomości wspólnej do wynajmu lub dzierżawy, a także koszty ponoszone w trakcie obowiązywania tych umów, przyporządkowane tym źródłom przychodu.

W związku z powyższym, wbrew opinii Strony, dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

Przytoczony przez podatnika wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.200Ir., sygn. akt I Aca 1309/2001, rozstrzyga kwestie dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, w ujęciu przepisów ustawy o własności lokali, nie podejmuje natomiast zagadnień podatkowych. Określenie w/w przepisami specyfiki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, nie determinuje rozliczenia przychodów i wydatków wspólnot w ujęciu norm dotyczących podatku dochodowego. Do kwalifikacji do przychodów podatkowych oraz kosztów ich uzyskania mają bowiem zastosowanie przepisy prawa podatkowego - w niniejszej sprawie - przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając na uwadze powyższe, Dyrektor Izby Skarbowej w Olsztynie orzekł jak w sentencji.

Decyzja niniejsza jest ostateczna. Podlega jednak zaskarżeniu do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie przy ul. E. Plater 1. Skargę wnosi się w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie, w terminie 30 dni od daty doręczenia niniejszej decyzji.

Referencje: US.III/423-1/06, postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego