IPPB4/415-523/11-3/JK

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 01.06.2011 r. (data wpływu 03.06.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, które zostaną nabyte w 2011 r. oraz możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 03.06.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, które zostaną nabyte w 2011 r. oraz możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
W 2006 r. Wnioskodawczyni nabywała grunty rolne. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 10.08.2006 r., nabyła nieruchomość w K. składającą się z działek 60 i 96 o łącznym obszarze 2 ha 600 m2. W tym samym dniu na podstawie aktu notarialnego nabyła nieruchomość w K. składającą się z działek 58 i 94 o łącznym obszarze 1 ha 2500 m2 oraz na podstawie aktu notarialnego nabyła w tej samej miejscowości nieruchomość składającą się z działki Nr 59 o powierzchni 6900 m2. W dniu 08.11.2006 r. Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego nabyła działki w K. Nr 98 i 62 o łącznym obszarze 1 ha 8900 m2. W dniu 20.12.2006 r. Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego nabyła działki położone w K. Nr 57, 92 i 93 o łącznym obszarze 1 ha 4100 m2. W dniu 03.10.2006 r., na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni objęła w posiadanie działki w K. o Nr 61 i 97 o łącznym obszarze 2 ha 1100 m2. Strony ustaliły, że zawarcie umowy przeniesienia własności nastąpi w 2011 r., aby Kupujący nie stracił prawa do renty strukturalnej. W związku z faktem, że Sprzedający otrzymali całą cenę należną za nieruchomość, co oświadczyli w umowie przedwstępnej sprzedaży, udzielili Wnioskodawczyni, jako Kupującej nieodwołalnego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do sprzedaży samej sobie, w tym do zawarcia umowy sprzedaży warunkowej i umowy przeniesienia własności na rzecz samej sobie. Do zawarcia tych umów dojdzie w najbliższym czasie. Wnioskodawczyni nabyła i objęła w posiadanie powyższe nieruchomości do majątku osobistego. Za grunt ten był i jest odprowadzany podatek rolny. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, ani rolniczej, a tym bardziej działalności odpowiadającej definicjom zawartym w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni pracuje zawodowo na umowę o pracę. Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT i przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie dokonuje sprzedaży produktów rolnych. Wnioskodawczyni nigdy nie korzystała z dopłat bezpośrednich UE do gruntów rolnych. Przedmiotowego gruntu Wnioskodawczyni nie udostępniała ani odpłatnie ani nieodpłatnie innym osobom. Nieruchomości zostały przez Wnioskodawczynię nabyte na użytek własny, aby wybudować duży rodzinny dom i aby zrealizować pasję życia, jaką jest hodowla niewielkiej stadniny koni dla potrzeb rekreacyjnych własnej rodziny. Grunty te miały być zatem przeznaczone na budowę dużego rodzinnego domu z garażem, stodoły, wybiegu dla koni i pastwiska dla koni. Nabywając grunty rolne Wnioskodawczyni nie miała zamiaru ich odsprzedaży, wręcz przeciwnie w dniu 11.04.2007 r. uzyskała od Wójta Gminy decyzję o warunkach zabudowy dla zagrody – domu mieszkalnego z garażem, stodoły, budynku gospodarczego. W dniu 15.05.2007 r. została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Na tej podstawie Wnioskodawczyni rozpoczęła w roku 2007, budowę domu. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości niż nieruchomość w K. opisana we wniosku. W przeszłości Wnioskodawczyni zbyła tylko mieszkanie, w którym mieszkała zanim przeprowadziła się do miejscowości K., do wykończonego tylko w nieznacznej części budynku mieszkalnego. Budynek mieszkalny nie został wykończony, gdyż Wnioskodawczyni brakło środków finansowych. W przyszłości Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać nabycia i sprzedaży nieruchomości, których przedmiotem będą działki inne niż wskazane we wniosku. Żadna z wyżej opisanych nieruchomości nie była nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a Wnioskodawczyni nie zajmuje się obrotem nieruchomościami. Ponieważ Wnioskodawczyni zabrakło środków finansowych na dokończenie domu, a Gmina w dniu 29.10.2009 r., podjęła uchwałę „w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego gminy na terenie położonym w miejscowości K.”, w którym teren ten przeznaczony został również pod zabudowę jednorodzinną Wnioskodawczyni podjęła działania zmierzające do podziału swojej nieruchomości na mniejsze działki. W obecnej sytuacji sprzedaż gruntu bez podziału na mniejsze działki byłaby znacznie utrudniona, dlatego został dokonany podział ww. nieruchomości, w wyniku którego z nieruchomości zostało wydzielonych 21 działek budowlanych, z tego 19 działek zostało przeznaczonych na sprzedaż o łącznej powierzchni 5 ha 031 m2 oraz została wydzielona droga dojazdowa i plac zieleni, w której sprzedawany będzie udział każdemu nabywcy działki budowlanej.
Sprzedaż tego prywatnego gruntu, będącego majątkiem osobistym nie jest w żadnym stopniu związana z działalnością gospodarczą. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na dokończenie domu, który w znacznej części jest w stanie surowym.
W związku z powyższym zadano następujące pytania:
Czy dokonując sprzedaży działek budowlanych otrzymanych w wyniku podziału działki rolnej, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni stanie się podatnikiem VAT zobowiązanym do zapłaty tego podatku z tytułu zawartych transakcji sprzedaży...
Czy przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek należy zaliczyć do odrębnego źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też do przychodów z działalności gospodarczej...
Czy przy zaliczeniu przychodu ze sprzedaży przedmiotowych działek do źródła przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia od podatku...
Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej dotyczy zakresu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnośnie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, które zostaną nabyte w 2011 r., natomiast w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w 2006 r. oraz ustawy o podatku do towarów i usług zostaną wydane odrębne interpretacje.
Zdaniem Wnioskodawczyni,
Ad. 2 W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży działek stanowiących składnik majątku osobistego wydzielonych z nieruchomości nabytej w 2006 roku, jak i nieruchomości, która jest w posiadaniu od 2006 r. lecz nabycie na podstawie aktu notarialnego nastąpi w roku 2011, wystąpi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawczyni uważa, że fakt sprzedaży – nawet wielokrotnej – części prywatnego majątku, który nie został przeznaczony lub nabyty dla celów związanych z działalnością gospodarczą, nie może być uznany także za działalność i przychód ze sprzedaży działek nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Ad. 3 w związku z tym, iż grunt został nabyty przed dniem 1 stycznia 2007 r. przy jego sprzedaży Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku, o ile wydatkuje uzyskany przychód na cele mieszkaniowe na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. W przeciwnym razie Wnioskodawczyni powinna zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% tego przychodu w terminie 14 dni od dnia, w którym dokona sprzedaży przedmiotowych działek. W zakresie gruntu objętego w posiadanie w 2006 r., lecz formalnie nabytego w 2011 roku, Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2011 r., jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. W przeciwnym razie Wnioskodawczyni powinna zapłacić zryczałtowany podatek w wysokości 19% od dochodu ustalonego zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy. A zatem, sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz jest źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku zgodnie z przepisami.
Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Wskazać należy, iż zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2006 r. na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni objęła w posiadanie nieruchomości, których przeniesienie własności na podstawie umowy nastąpi w 2011 r. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej ani rolniczej. Wnioskodawczyni pracuje na umowę o pracę, nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, nie jest podatnikiem podatku VAT, nie dokonywała i nie dokonuje sprzedaży produktów rolnych. Wnioskodawczyni nigdy nie korzystała z dopłat bezpośrednich UE do gruntów rolnych. Nie udostępniała gruntów ani odpłatnie ani nieodpłatnie innych osobom. Żadna z nieruchomości nie była nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a Wnioskodawczyni nie zajmuje się obrotem nieruchomościami. Nieruchomości zostały przez Wnioskodawczynię nabyte na użytek własny, aby wybudować duży dom rodzinny i aby zrealizować pasję życia, jaką jest hodowla niewielkiej stadniny koni dla potrzeb rekreacyjnych własnej rodziny. Grunty te miały być przeznaczone na budowę dużego rodzinnego domu z garażem, stodoły, wybiegu dla koni i pastwiska dla koni. Nabywając grunty rolne Wnioskodawczyni nie miała zamiaru ich odsprzedaży. W dniu 11.04.2007 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla zagrody – domu mieszkalnego z garażem, stodoły, budynku gospodarczego. W dniu 15.05.2007 r. została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i na tej podstawie Wnioskodawczyni rozpoczęła w 2007 r. budowę domu. Z uwagi na brak środków na wykończenie domu oraz zmianę przeznaczenia gruntu w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawczyni postanowiła podzielić posiadaną nieruchomość na mniejsze działki a następnie niektóre z nich sprzedać. Pieniądze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na dokończenie domu.
Wskazać należy, iż zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.
Ponadto, definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność ta wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Przy czym sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego należy wywieść, iż sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości nie będzie wykonana w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej. W związku z tym skutki podatkowe zbycia części nieruchomości należy rozpatrzyć w oparciu o przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zatem z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Ze zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2006 r. na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni objęła w posiadanie działki o łącznej powierzchni 2 ha 110 m2. Zawarcie umowy przeniesienia własności nastąpi w 2011 r.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi i osobami prawnymi, a tym samym umowy kupna – sprzedaży nieruchomości reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast w myśl art. 158 omawianej ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej).
Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy. Również zawarta w formie aktu notarialnego umowa jedynie zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem, lub z zastrzeżeniem terminu, nie przenosi tej własności. Do przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest w tym przypadku zawarcie w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej.
W konsekwencji powyższych regulacji prawnych, a także w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowych nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpi dopiero z chwilą podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność tych nieruchomości, a więc w 2011 r.
Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni nabędzie przedmiotowe nieruchomości w 2011 r., rozpatrując skutki podatkowe należy wziąć pod uwagę przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.
Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).
Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).
Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 01 stycznia 2009 r., wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
wydatki poniesione na:
nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziały w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
wydatki poniesione na:
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w pkt 1,
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnik przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).
Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).
Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.
W myśl art. 21 ust. 28 ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).
Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć na wykończenie wybudowanego przez siebie domu.
Zgodnie z ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.). Z treści art. 3 pkt 6 tej ustawy, wynika, że poprzez sformułowanie „budowa” należy rozumieć wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Art. 3 pkt 7 stanowi, iż przez sformułowanie „roboty budowlane” należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, zaś w myśl art. 3 pkt 8 poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Biorąc pod uwagę fakt, iż Wnioskodawczyni nie wskazała w opisie zdarzenia przyszłego, kiedy nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości nabytych w 2011 r. należy stwierdzić, że:
w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, przychód uzyskany z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym,
natomiast w przypadku, gdy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, wówczas sprzedaż ta będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód uzyskany z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, chyba że wystąpią warunki do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.