PO 2/4-8010-0474/93

W związku z interwencją Pana Posła z 11.3.1993 r. w sprawie p. S.M., który kwestionuje prawidłowość udzielonych mu przez Urząd Skarbowy w Olsztynie ustnych informacji dotyczących określania wysokości wydatków na zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu podlegających odliczeniu od dochodu stanowiącego podstawę obliczenia podatku dochodowego, uprzejmie wyjaśniam:

Stosownie do art. 26 ust. 1 pkt 5 lit. a i ust. 2 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych[1]( Obecnie art. 27a ust. 1 pkt 1 lit. a i ust. 3 pkt 2) (Dz.U. Nr 80, poz. 350 ze zm.), wydatki na cele mieszkaniowe przeznaczone na zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu podlegają odliczeniu od dochodu w wysokości faktycznie poniesionej, nie przekraczającej jednak kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni 350 m[2] i ceny 1 m[2] gruntu stanowiącego przedmiot prawa wieczystego użytkowania z dnia jego nabycia. Wysokość wydatków na ten cel ustala się na podstawie dokumentów stwierdzających fakt ich poniesienia. Dokumentem takim w tym przypadku jest notarialna umowa sprzedaży, określająca cenę nabycia.

Należy podkreślić, że w umowie sprzedaży strony mogą określić cenę w wysokości wynegocjowanej, z uwzględnieniem czynników subiektywnych, także poniżej wartości rynkowej, jeżeli taka cena im odpowiada. Te subiektywne czynniki - dotyczące oczywiście jedynie stron umowy - mogą być różnorodne i organ podatkowy nie jest uprawniony do ich badania.

W świetle powyższego, w okolicznościach przedstawionych w podaniu, Pan S.M. będzie mógł odliczyć od dochodu osiągniętego w 1992 r. tytułem zakupu prawa wieczystego użytkowania działki, jeżeli działka ta przeznaczona jest pod budowę budynku mieszkalnego na jego cele mieszkaniowe, kwotę nie przekraczającą iloczynu powierzchni 350 m[2] działki i ceny 1 m[2] określonej przez strony w umowie kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego, jako faktycznie poniesiony wydatek na nabycie tego prawa.

Istnieje natomiast zasadnicza różnica pomiędzy podstawą obliczenia opłaty skarbowej przy umowie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu a kwotą wydatków przeznaczonych na zakup tego prawa, odliczanych od dochodu stanowiącego podstawę obliczenia podatku dochodowego. Różnica ta jest przesądzona z góry przez samego ustawodawcę, aczkolwiek nie zawsze dostrzegana.

Przy opłacie skarbowej bowiem, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. c i ust. 2 ustawy z 31.1.1989 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 4, poz. 23 ze zm.), podstawę jej obliczenia przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa prawa określona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie prawami tego samego rodzaju z dnia dokonania tej czynności.

Jak z powyższego wynika nie są tu brane pod uwagę czynniki subiektywne, które mogą wpływać na umówioną cenę.

W wypadku wątpliwości, czy podana przez strony wartość odpowiada wartości rynkowej prawa i nie uzgodnienia tej kwestii przez urząd skarbowy ze stronami, ustawa zobowiązuje urząd skarbowy do przeprowadzenia na tę okoliczność dowodu z opinii biegłych rzeczoznawców. Opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i podlega ocenie na tle całego materiału dowodowego. W przypadku ustalenia przez biegłego wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, przekraczającej o 33% wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą solidarnie strony umowy.

W konsekwencji więc ustalenie w umowie sprzedaży ceny niższej od wartości rynkowej nie powoduje przy ustalaniu opłaty skarbowej uznania tej ceny za niezgodną z prawdą, natomiast dla potrzeb określenia podstawy obliczenia opłaty skarbowej w miejsce tej ceny wchodzi wartość rynkowa.

Rozwiązanie takie przyjęte dla potrzeb opłaty skarbowej nie może mieć więc żadnych konsekwencji przy ustalaniu wysokości wydatków podlegających odliczeniu od dochodu stanowiącego podstawę obliczenia podatku dochodowego.