PO 2/4-8010-01093/93

Odpowiadając na podanie z 28.5.1993 r. Ministerstwo Finansów uprzejmie wyjaśnia, co następuje:

1. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 1993 r. Nr 90, poz. 416 i Nr 134, poz. 646), wolne od podatku dochodowego są m.in. przychody uzyskane z tytułu sprzedaży budynków bądź ich części, udziału w nieruchomości, lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, gruntów, prawa wieczystego użytkowania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, w razie wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na budowę własnego budynku. Z istoty tego rozwiązania wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na budowę budynku, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na budowę budynku. Jednakże w określonych przypadkach ze zwolnienia, o którym mowa, mogą korzystać również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na budowę budynku przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 KC zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353[1] KC strony mogą ustalić, że kupujący część lub nawet całość ceny jest obowiązany zapłacić przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowi umowę przedwstępną, zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, która - zgodnie z art. 158 KC - powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę, wydatkowane na budowę budynku, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w ww. przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy.

2. Do wydatków poniesionych w roku podatkowym na cele mieszkaniowe podatnika, przeznaczonych na zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego oraz budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 26 ust. 1 pkt 5 lit. a) i b) ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 1993 r. Nr 90, poz. 416 i Nr 134, poz. 646) nie wlicza się wydatków na ogrodzenie gruntu oraz jego utwardzenie - bez względu na rodzaj tego utwardzenia.

Do wydatków na budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 26 ust. 1 pkt 5 lit. b) ustawy wymienionej w pkt 1, zalicza się m.in. wydatki na zakup i położenie wykładziny podłogowej (dywanowej) jeżeli została trwale połączona z podłożem, oraz na zakup i zainstalowanie kuchni gazowej lub elektrycznej.

3. W razie gdy sprzedaż dotyczy budynku, którego budowy nie zakończono, za datę nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmuje się dzień, w którym budowa została ostatecznie przerwana.