PB I-3/4117/IN-8/USRM/2006/ACH

Pytanie podatnika:

Dotyczy sprzedaży nieruchomości - przekształconych gruntów rolnych.

Na podstawie art. 14b § 5 pkt 1) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 20.03.2006 r. (data wpływu) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Rawie Mazowieckiej z dnia 13.03.2006 r. Nr I.1/406/7/2006, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi zmienia postanowienie organu pierwszej instancji, uznając stanowisko podatnika za prawidłowe.

W dniu 11.01.2006 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Rawie Mazowieckiej, w trybie art. 14a § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, wpłynął Pana wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów dotyczących opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wątpliwości w interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstały na tle następującego stanu faktycznego.

W 2003 r. dokonał Pan przekształcenia działki rolnej, nabytej w dniu 04.12.1996 r., na działkę budowlaną z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Następnie w 2005 r. dokonał Pan podziału całego obszaru na działki budowlane. Obecnie (w 2006 r.) ma Pan zamiar zbycia dwóch działek jednemu nabywcy. Sprzedaży następnych działek nie planuje Pan wcześniej niż przed 2008 r. W Pana ocenie, zbycie przedmiotowych działek po przekształceniu na działki budowlane nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż właścicielem przedmiotowego gruntu jest Pan powyżej 5 lat.

Postanowieniem z dnia 13.03.2006 r. Nr I.1/406/7/2006, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Rawie Mazowieckiej uznał Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Powołując się na zapis art. 21 ust. 1 pkt 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzono, iż w momencie przekształcenia działki rolnej w budowlaną (tj. w 2003 r.) grunt ten utracił swój dotychczasowy charakter rolny i stał się nieruchomością określoną w art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym sprzedaż tej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

W złożonym w dniu 20.03.2006 r. zażaleniu na powyższe postanowienie, stwierdza Pan, iż stanowisko Urzędu Skarbowego byłoby prawidłowe, gdyby zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat od nabycia, a nie od zmiany przeznaczenia gruntu?.

Po rozpatrzeniu zażalenia, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi stwierdza, co następuje.

Zgodnie z zapisem art. 14b § 5 pkt 1) ustawy - Ordynacja podatkowa, organ podatkowy w drodze decyzji zmienia lub uchyla postanowienie, o którym mowa w art. 14a § 4, jeżeli uzna, że zażalenie wniesione przez podatnika, płatnika lub inkasenta zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej, organ podatkowy pierwszej instancji, przy analizie przedstawionego powyżej stanu faktycznego, błędnie odwołał się do treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w niniejszej sprawie nie znajduje on zastosowania.

Punktem wyjścia dla rozważań zmierzających do podjęcia rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowi bowiem analiza treści art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2006 r.

W myśl powołanego przepisu, źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zatem, gdy odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, podstawowe znaczenie dla powstania z tego tytułu obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych ma data (termin) nabycia nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje dla swoich potrzeb pojęcia ?nabycie?. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8) nie określa szczególnych sposobów nabycia, czy wyjątków od jego potocznego rozumienia. W związku z tym za nabycie uznaje się taki stan faktyczny, w którym dana osoba włada nieruchomością jak właściciel.

Podstawową formą nabycia nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego ? art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ponadto na tle rozpatrywanej sprawy wymaga wyjaśnienia znaczenie wyrażenia "nieruchomość", użytego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ustawy. Również to pojęcie nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Jak stanowi art. 46 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Prawo polskie wyróżnia więc trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

W świetle przytoczonej definicji nieruchomości należy podkreślić, że przepisy prawa cywilnego traktują nieruchomości gruntowe jako jedną kategorię nieruchomości, nie różnicując ich ze względu na ich przeznaczenie, funkcję. Stąd również znaczenie nieruchomości użyte w zapisie art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym, należy traktować w szerokim tego słowa znaczeniu. Z tego względu dla powstania obowiązku podatkowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ustawy, bez znaczenia jest, czy zbywana nieruchomość stanowi grunt rolny, leśny, budowlany itp. W tym przepisie nie wprowadzono zasady odmiennego traktowania nieruchomości, w zależności od ich przeznaczenia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż " zgodnie z przedstawionym przez Pana stanem faktycznym jest Pan właścicielem przedmiotowej nieruchomości od dnia 04.12.1996 r." Zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2001 r. W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej, faktu tego nie może zmienić okoliczność, iż w późniejszym terminie nastąpiła zmiana przeznaczenia danej nieruchomości z rolnej na budowlaną oraz jej podział na mniejsze działki. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8) nakazuje liczyć bieg określonego w nim terminu od daty nabycia własności gruntu, a nie przekształcenia, podziału, czy scalenia danej nieruchomości. Jednocześnie w opisanej przez Pana sytuacji należy uznać, iż termin nabycia wyodrębnionych działek jest tożsamy z terminem nabycia nieruchomości, z której te działki zostały (wydzielone) wyodrębnione. Stąd też sprzedaż działki w 2006 r., która przed jej wyodrębnieniem stanowiła część nabytej w 1996 r. nieruchomości, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego.

W świetle powyższego, Pana zażalenie na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Rawie Mazowieckiej z dnia 13.03.2006 r. Nr I.1/406/7/2006, zasługuje na uwzględnienie.