1472/ROP?1/423?130/218/06/RM

Pytanie podatnika:

Jak ustalić przychód z tytułu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z własnością znajdujących się na nim budynków i budowli w trybie art. 231§ 2 Kodeksu cywilnego w związku z wybudowaniem przez dzierżawcę na działce hali o wartości znacznie przewyższającej wartość gruntu? Czy przychód wynosi ustalone wynagrodzenie?

P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 w związku z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Spółki z dnia 10 kwietnia 2006 r. (data wpływu 14 kwietnia 2006 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie Podatnika w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych, Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie postanawia uznać stanowisko Spółki za prawidłowe.

Uzasadnienie

Spółka jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu położonego w miejscowości Z przy ul. Piłsudskiego oznaczonej numerem ewidencyjnym 4/4. Na gruncie tym dzierżawca wybudował hale oraz poniósł inne nakłady. Na ich budowę dzierżawca (zwany dalej Kontrahentem) uzyskał pozwolenia. Wartość hal i nakładów w sposób znaczny przewyższa wartość gruntu. Potwierdzają to wykonane przez biegłych wyceny. Wobec tego na podstawie art. 231 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Podatnik wystąpił do Kontrahenta z żądaniem nabycia prawa użytkowania wieczystego za odpowiednim wynagrodzeniem. Kontrahent wyraził zgodę i strony mają zamiar zawrzeć umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego wraz z własnością budynków i budowli na nich wzniesionych w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym Podatnik wystąpił z pytaniem, jak ustalić przychód z tytułu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością znajdujących się na nim budynków i budowli w trybie art. 231§ 2 Kodeksu cywilnego. Czy Spółka powinna ustalić przychód w wysokości ustalonego wynagrodzenia, zbliżonego charakterem do odszkodowania za szkodę poniesioną przez Spółkę na skutek zajęcia gruntu pod budynek? Wynagrodzenie to stanowi wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego, bez wartości budynków i budowli na nim się znajdujących.

Zdaniem Spółki przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi przychód w wysokości otrzymanego wynagrodzenia i Spółka - ze względu na specyfikę omawianej umowy - nie ma obowiązku wykazywania wartości budynków i budowli jako przychodu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U z 2000 r. Nr 54, poz. 654), przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena ta bez uzasadnionej przyczyny odbiega od ceny wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie zaś z ust. 2 tego artykułu wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W omawianym przypadku, zdaniem Spółki, przychody uzyskane z transakcji przenoszącej prawo własności budynków, urządzeń wzniesionych na gruncie oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Jednakże umowa przenosząca własność, zawarta w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, nie określa ceny, a jedynie wynagrodzenie będące ekwiwalentem wartości rynkowej tego prawa. Cywilistyczny charakter tej czynności ma na celu ochronę interesu użytkownika wieczystego lub właściciela gruntu. Jednocześnie nie uprawnia on do żądania od podmiotu, który prawa te naruszył, wynagrodzenia za budynki i budowle przez niego zbudowane, daje natomiast prawo do tego, aby właściciel gruntu otrzymał wynagrodzenie równe wartości rynkowej tego prawa bez naniesień. Dlatego też w przedmiotowej sytuacji Strony określają wynagrodzenie będące ekwiwalentem wartości rynkowej prawa użytkowania gruntu. Spółka zamierza tą wartość uznać za przychód.

O specyfice tej czynności oraz charakterze tego wynagrodzenia wypowiedział się między innymi:

1. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wołominie (sygn. AT/264/12/2005). Pismo to wskazuje na różnicę jaka zachodzi pomiędzy regulacją zawartą w art. 231 § 2 a regulacją art. 535 (dot. umowy sprzedaży) Kodeksu cywilnego. O ile bowiem w przypadku umowy sprzedaży chodzi o umowę o charakterze zobowiązującym, o tyle realizacja roszczenia z art. 231 ma postać umowy przenoszącej własność (umowy rzeczowej), będącej wykonaniem istniejącego wcześniej zobowiązania powstałego ex lege. Spełnienie przesłanek określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego stanowi przykład innego zdarzenia, o którym mowa w art. 156 Kodeksu cywilnego, rodzącego zobowiązanie do przeniesienia własności. Ponadto z umowy sprzedaży wynika obowiązek zapłacenia sprzedawcy ceny. Art. 231 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że przeniesienie własności następuje za zapłatą odpowiedniego wynagrodzenia zbliżonego charakterem do odszkodowania za szkodę poniesioną przez właściciela na skutek zajęcia gruntu pod budynek.

2. Sąd Najwyższy - Izba Cywilna wyrokiem z dnia 18 kwietnia 1979 r. (sygn. III CRN 64/79). W wyroku podkreślono, że "Dla określenia odpowiedniego wynagrodzenia w rozumieniu art. 231 §1 i 2 Kodeksu cywilnego nie mogą być przydatne stawki będące podstawą określenia odszkodowania w postępowaniu związanym z wywłaszczeniem nieruchomości. Używając w tych przepisach dla określenia należności właściciela zabudowanej nieruchomości pojęcia "odpowiednie wynagrodzenie" ustawodawca dał do zrozumienia, że powinna być zapewniona ekwiwalentność świadczeń. Cel ten zaś będzie osiągnięty jedynie wtedy, gdy przyznane właścicielowi tej nieruchomości świadczenie pieniężne będzie odpowiadało świadczeniu, jakie uzyskałby on w wolnym uczciwym i niespekulacyjnym obrocie działkami przeznaczonymi na budownictwo jednorodzinne".

Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego wyjaśnia co następuje:

Art. 237 Kodeksu cywilnego stanowi, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Przeniesienie własności działki, o którym mowa w powołanym przepisie może nastąpić w trybie umownym lub sądowym. Przepis powyższy stosuje się także do działek stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego, zgodnie z przyjętym orzecznictwem Sądu Najwyższego.

Art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego zawiera hipotezę, na którą składa się wybudowanie na gruncie właściciela przez podmiot nie będący właścicielem budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki. W zakres tej hipotezy nie wchodzi natomiast pozostały element hipotezy z § 1, a więc wymaganie aby budynek wzniósł samoistny posiadacz w dobrej wierze. Gramatyczna wykładnia uzasadnia stanowisko, że właścicielowi przysługuje roszczenie z art. 231 § 2 w stosunku do każdego posiadacza, a nie tylko do posiadacza samoistnego w dobrej wierze, przepis ten bowiem służy do ochrony interesów właściciela i jest skierowany przeciwko każdemu, kto władając gruntem wzniósł na nim budynek lub inne urządzenie.

Przychód w niniejszej sprawie należy określić w oparciu o art. 14 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z ust. 1 w/w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega do wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości rynkowej. Zgodnie z ust. 2 tego artykułu wartość rynkową, o której mowa w ust. 1 określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju lub gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia.

W świetle powołanego art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych co do zasady przychodem jest cena określona w umowie, jednakże stosownie do ust. 2 i 3 omawianego artykułu w sytuacji, gdy cena określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy, organ podatkowy może ustalić przychód w wartości rynkowej.

Wynagrodzenie za zbycie w trybie umownym własności działki (a w przypadku Spółki użytkowania wieczystego), o którym mowa w art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, stanowi cenę (przychód) zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Tak więc stanowisko Podatnika, zgodnie z którym opodatkowaniu podlega wyłącznie wynagrodzenie za przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu bez wartości budynków, jest prawidłowe.

W związku z powyższym Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego postanawia jak w sentencji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego przez Spółkę w złożonym wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy Stronie prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 i art. 239 w związku z art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa). Do zażalenia należy załączyć znaki opłaty skarbowej w wysokości 5 zł oraz 0,50 zł od każdego załącznika (ustawa z dnia 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej - t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 253, poz. 2532 ze zm.).