IPPP1-443-1102/09-4/JL

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 27.10.2009 r. (data wpływu 30.10.2009 r.) – uzupełnionym w dniu 25.01.2010 r. na wezwanie wysłane w dniu 13.01.2010 r. - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zwolnienia z podatku VAT transakcji sprzedaży dzierżawionej nieruchomości - jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 30.10.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zwolnienia z podatku VAT transakcji sprzedaży dzierżawionej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2000 S Sp. z o.o. wygrała przetarg publiczny na zagospodarowanie działki przy ul. O. w W, której właścicielem na podstawie ustawy z dnia 15.03.2002 r. o ustroju m. W jest M jako następca prawny Gminy. Warunki przetargu przewidywały możliwość dzierżawy działki na 25 lat z prawem do zabudowy. W następstwie przeprowadzonego przetargu S zawarła z Gminą w dniu 20.09.2000r umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej położonej w W przy ul. O na okres 25 lat. Zgodnie z warunkami przetargu, S na oddanym jej w dzierżawę gruncie wybudowała w całości ze środków własnych budynek biurowy. Działka została zabudowana przez S na podstawie pozwolenia na budowę, które udzielone zostało decyzją z dnia 09.04.2001 r.

S. otrzymała pozwolenie na użytkowanie budynku decyzją z dnia 31.07.2002 r. Data decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oznacza także datę zakończenia budowy i pierwszego zasiedlenia. Od lipca 2002 roku do chwili obecnej budynek jest użytkowany bowiem S wynajmuje powierzchnie w tym budynku najemcom na podstawie zawartych z nimi wieloletnich umów najmu.

Zgodnie z ogólnie obowiązującymi przepisami, a także przepisami wydanymi przez władze W w sytuacji gdy wartość zabudowy przekracza wartość działki inwestorowi - wieloletniemu dzierżawcy przysługuje prawo wykupu działki bez przetargu. Począwszy od lipca 2002 r. S prowadziła z Urzędem Miasta długotrwałe negocjacje prowadzące do sprzedaży w trybie bezprzetargowym na rzecz S jako dzierżawcy nieruchomości przy ul. O w W. Przedmiotem sprzedaży jest oddany w dzierżawę grunt wraz z wybudowanym na tym gruncie z środków własnych S budynkiem. Negocjacje zakończone zostały w styczniu 2006 r. i zostały ustalone warunki niezbędne dla zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Ustalona została cena transakcyjna nieruchomości w kwocie 8.650.000 zł powiększona o 22% podatek VAT, a mianowicie: cena netto budynku w kwocie 7.135.589 zł, cena netto gruntu w kwocie 1.514.411 zł oraz podatek VAT w wysokości 22% od ceny nieruchomości tj. kwota 1.903.000 zł. Dla realizacji transakcji w cenie brutto nieruchomości tj. w kwocie 10.553.000 zł zostało ustalone rozliczenie, zgodnie z którym na poczet ceny netto nieruchomości 8.650.000 zł została zaliczona wartość netto nakładów poniesionych przez S na budowę budynku tj. 7.135.589 zł. W związku z tym S miała zapłacić do Urzędu m. W kwotę netto 1.514.411 zł oraz kwotę podatku VAT w wysokości 1.903.000 zł. W załączeniu pismo Urzędu m. W z dnia 06.01.2006 r. oraz przygotowany protokół z przeprowadzonych rokowań.

Dla realizacji transakcji sprzedaży Naczelnik Urzędu Skarbowego potwierdził w 2004 r. (informacja z dnia 06.04.2004 r. w załączeniu) obowiązek naliczenia podatku VAT od nakładów obejmujących wybudowanie budynku mimo, że spółka S podatek VAT od nakładów na wybudowanie budynku płaciła i rozliczała w okresie budowy.

W następstwie dokonanych pomiędzy miastem i S uzgodnień Prezydent miasta Zarządzeniem z dnia 21.02.2006 r. przeznaczył nieruchomość przy ul. O do sprzedaży w trybie bezprzetargowym na rzecz jej wieloletniego dzierżawcy tj. S.

Pomimo zakończenia w całości negocjacji pomiędzy stronami w 2006 roku Urząd Miasta ociągał się z zawarciem umowy sprzedaży. S skierowała 15 grudnia 2008 r. pozew do sądu przeciwko Miastu z roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości i zrealizowanie uzgodnionej w 2006 roku transakcji. Postępowanie sądowe nadal toczy się.

Na podstawie dotychczasowego przebiegu procesu Wnioskodawca spodziewa się korzystnego dla S wyroku sądowego i zakłada, że transakcja zakupu nieruchomości zostanie zrealizowana w ciągu najbliższych miesięcy. W momencie uzgodnienia warunków sprzedaży nieruchomości (2006 rok) budynek był użytkowany krócej niż 5 lat. W związku z uchylaniem się m. W od złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości upłynęło w 2007 roku juz 5 lat od daty oddania budynku do użytku. W tej sytuacji trudno jest Wnioskodawcy przewidzieć jak sąd postanowi odnośnie realizacji ceny transakcji nieruchomości, uzgodnionej w innym stanie prawnym w zakresie uregulowań ustawy VAT, tj. czy nakaże zrealizowanie transakcji w uzgodnionych kwotach netto, tj. za cenę 8.650.000 zł, czy uzna, że rozliczenie transakcji winno być zrealizowane w ustalonej także wcześniej kwocie brutto tj. 10.553.000 zł, a więc sprzedaży opodatkowanej stawką 22% od ceny nieruchomości. Na podstawie przedstawionego powyżej stanu faktycznego, S zwraca się o udzielenie informacji dotyczącej stosowania przepisów prawa podatkowego dla realizacji przyrzeczonej wcześniej umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. O na wcześniej uzgodnionych warunkach.

Ponadto w piśmie będącym uzupełnieniem do wniosku Spółka wskazała, że od chwili zakończenia budowy budynku biurowego w 2002 r. nie ponosiła żadnych wydatków na jego ulepszenie.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Przy założeniu korzystnego dla Wnioskodawcy wyroku sądowego stwierdzającego obowiązek złożenia przez Urząd miasta. W oświadczenia woli o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej przy ul O na wcześniej uzgodnionych warunkach co powinno skutkować zawarciem przyrzeczonej wcześniej umowy i zakładając, że umowa ta zostanie zawarta pod rządami aktualnie obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług: czy do dostawy towaru (nieruchomość przy ul. O w W) będzie należało zastosować art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług skutkujący zwolnieniem z podatku VAT co jednocześnie będzie obligowało Wnioskodawcę do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym kilkakrotnie zmieniał się stan prawny w zakresie uregulowań ustawy o podatku od towarów i usług dotyczących opodatkowania dostawy budynków i gruntów. Mimo tego, że oferty, negocjacje oraz uzgodnienia przyszłej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości miały miejsce w realiach podatkowych innych od tych, które będą obowiązywać w chwili realizacji przyrzeczonej transakcji, należy stosować prawo obowiązujące w dacie podpisywania umowy kupna sprzedaży nieruchomości. Obecnie, w świetle przepisów ustawy o VAT, dostawa budynku spełnia warunki zwolnienia z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10), gdyż dostawa będzie dokonywana po upływie ponad 7 lat od pierwszego zasiedlenia. Z posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów i informacji wynika, że dostawca budynku spełnia dodatkowe warunki zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a) litera a) i b). Zakładając, że transakcja zostanie zrealizowana w ciągu kilku najbliższych miesięcy a więc pod rządami ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług, zwanej dalej „ustawą”, zmienionej w przedmiotowym zakresie przez art. 1 pkt 34) ustawy z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw, który wszedł w życie z dniem 01 stycznia 2009 r., w opisanym stanie faktycznym podatnik (Urząd m. W) może skorzystać z dwóch wariantów opodatkowania:

1. Przedmiot transakcji (dostawa budynków trwale związanych z gruntem) jest obligatoryjnie zwolniony od podatku VAT, gdyż spełnia warunki określone w art. 43 ust.1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 5. Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości powinna być zrealizowana w uzgodnionych wcześniej cenach netto, czyli: sprzedaż budynku trwale związanego z gruntem przy ul. O powinna być zrealizowana za cenę 8.650.000 zł pomniejszoną o wartość netto nakładów poczynionych na tej nieruchomości w kwocie 7.135.589 zł tj. za ostateczną cenę 1.514.411 zł. W tym przypadku Wnioskodawca będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

(Spółka przedstawiła również drugi wariant opodatkowania przedmiotowej transakcji -rezygnacja ze zwolnienia i wybór opcji opodatkowania podatkiem VAT - jednak wariant ten wiąże się z pytaniem nr 2 zadanym we wniosku, którego przedmiotowa interpretacja nie dotyczy i w związku z tym tut. Organ nie cytuje treści wariantu nr 2).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, w zakresie możliwości zwolnienia z podatku VAT transakcji sprzedaży dzierżawionej nieruchomości uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty - art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004r.

Za dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. w istotny sposób zmieniono definicję "pierwszego zasiedlenia". Po pierwsze bowiem - co jest związane z nowym zakresem zwolnienia od podatku dostawy budynków - pierwsze zasiedlenie dotyczy nie tylko obiektów budownictwa mieszkaniowego, ale wszystkich budynków. Po drugie zaś - pierwsze zasiedlenie ma miejsce nie tylko w przypadku pierwszego wydania danego budynku, ale również po przeprowadzeniu na nim istotnych prac ulepszeniowych (co z kolei jest związane z umożliwieniem prawa do odliczenia podatnikom prowadzącym takie prace). Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje poprzez wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli. Jednocześnie zaznaczyć należy, iż pierwsze zasiedlenie dotyczy tylko określonych budynków (ich części) lub budowli:

* to budynki (ich części) lub budowle "wybudowane",

* to budynki (ich części) lub budowle "wybudowane", które zostały poddane ulepszeniom podnoszącym ich wartość początkową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) o co najmniej 30%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że na dzierżawionej od Urzędu Miasta działce gruntu, Spółka wybudowała z własnych środków budynek biurowy. Pozwolenie na użytkowanie tego budynku Wnioskodawca uzyskał decyzją z dnia 31.07.2002 r. Data decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oznacza także datę zakończenia budowy i pierwszego zasiedlenia. Od lipca 2002 roku do chwili obecnej budynek jest użytkowany bowiem Spółka wynajmuje powierzchnie w tym budynku najemcom na podstawie zawartych z nimi wieloletnich umów najmu. Spółka nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

Mając na uwadze powyższe regulacje oraz przedstawione we wniosku okoliczności, należy stwierdzić, iż sprzedaż wymienionego we wniosku budynku może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy. Przedmiotowy budynek został bowiem zasiedlony w myśl definicji art. 2 pkt 14 ustawy w 2002 r. (został oddany do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu w ramach wynajmu). Od pierwszego zasiedlenia upłynął zatem okres dłuższy niż 2 lata. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku. Zatem do dostawy tego budynku ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy.

Stosownie do przepisu art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten stanowi zatem, iż przy dostawie gruntu zabudowanego stosuje się zasady analogiczne jak przy dostawie budynków i budowli posadowionych na tym gruncie. A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli na tym gruncie posadowionego.

Reasumując, skoro sprzedaż wymienionego we wniosku budynku może korzystać ze zwolnienia - zbycie gruntu również podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując tę kwestię, należy stwierdzić, że do transakcji sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości można zastosować zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Tutejszy Organ podatkowy podkreśla, że niniejsza interpretacja rozstrzyga jedynie kwestię możliwości zwolnienia z podatku VAT transakcji sprzedaży dzierżawionej nieruchomości i stanowisko Wnioskodawcy podlegało ocenie tylko w tym zakresie (pytanie nr 1).

Kwestie poruszone przez Wnioskodawcę w pytaniach nr 2 i 3 wniosku będą przedmiotem odrębnego postępowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.