ILPP1/443-1393/09-4/AW

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2009 r. (data wpływu 9 listopada 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 stycznia 2010 r. (data wpływu 15 stycznia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży mieszkań – jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 9 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży mieszkań. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 12 stycznia 2010 r. o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od roku 1988, wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej – forma opodatkowania: pełna księgowość. w roku 2000 Zainteresowana kupiła budynek mieszkalny wielorodzinny (budynek zakupiony bez podatku VAT), który w momencie zakupu nie nadawał się do zamieszkania. Budynek Wnioskodawczyni zakupiła jako osoba prywatna. Dokumentem na zakup budynku wielorodzinnego jest akt notarialny. w akcie notarialnym – umowy sprzedaży widnieje zapis, że nieruchomość tą Zainteresowana kupuje i nabywa za pieniądze stanowiące jej odrębny majątek, na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Zakupiona nieruchomość jednak nigdy nie była przeznaczona na cele działalności gospodarczej. Budynek nie jest ujęty w książce środków trwałych oraz nie jest amortyzowany. Wszelkie materiały na jego ulepszenie zewnętrzne i wewnętrzne Wnioskodawczyni kupiła prywatnie na swoje imię i nazwisko oraz adres zamieszkania, nie odliczając podatku VAT od zakupionych materiałów. Stopniowo Zainteresowana dokonywała ulepszeń związanych z dokończeniem budowy nieruchomości, tj. dokonywała ulepszenia oraz zmian wewnątrz, jak i zewnątrz budynku. Obecnie prace zostały zakończone, a kwoty ulepszenia budynku przewyższają 30% wartości jej zakupu. Prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków nie przysługiwało. Nakłady na ulepszenie ww. lokali nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. w dniu 5 maja 2009 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego spisał protokół kontroli obowiązkowej, utwierdzając, że obiekt wykonany został zgodnie z projektem i nadaje się do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, a w dniu 8 maja 2009 r. wydał decyzje pozwalające na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. w dniu 19 maja 2009 r. po rozpatrzeniu wniosku Zainteresowanej, Starosta Powiatu wydał zaświadczenie stwierdzające, że lokale mieszkalne w budynku stanowią – w rozumieniu art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) – samodzielne lokale.

Budynek posiada 8 lokali mieszkalnych oraz z adaptacji poddasza 5 lokali użytkowych M-1 do wynajęcia. Obecnie Wnioskodawczyni sprzedała dwa mieszkania wg aktu notarialnego, a dwa wynajmuje. Pierwsze wynajmuje od dnia 1 września 2009 r. a drugie mieszkanie od dnia 2 listopada 2009 r. Zainteresowana wybiera opodatkowanie w formie ryczałtu.

W uzupełnieniu z dnia 12 stycznia 2010 r. Wnioskodawczyni wskazała, iż dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Poniesione wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni ma obowiązek zapłacenia podatku od towaru i usług z tytułu sprzedaży mieszkań...

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż mieszkań podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 7%, ponieważ na ulepszenie Zainteresowana poniosła nakłady stanowiące więcej niż 30% wartości początkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 12 ustawy, do dostawy, budowy, remontu i modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się 7% stawkę podatku.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Art. 41 ust. 12b ustawy stanowi natomiast, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Ponadto, na podstawie § 6 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 212, poz. 1336), w okresie do dnia 31 grudnia 2009 r. stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 – w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12 – 12c ustawy.

Art. 2 pkt 12 ustawy, zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z unormowań zawartych w przytoczonych przepisach, tj. w art. 41 ust. 12-12c ustawy oraz § 6 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że obniżona do wysokości 7% stawka podatku VAT znajduje zastosowanie jedynie w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części przewiduje zastosowanie zwolnienia od tego podatku.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 7a ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni w roku 2000 kupiła budynek mieszkalny wielorodzinny (budynek zakupiony bez podatku VAT), który w momencie zakupu nie nadawał się do zamieszkania. Stopniowo Zainteresowana dokonywała ulepszeń oraz zmian wewnątrz, jak i zewnątrz budynku. Wnioskodawczyni wskazała, iż poniesione wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej, a prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków jej nie przysługiwało. Nakłady na ulepszenie ww. lokali nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. w maju 2009 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał decyzje pozwalające na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Budynek posiada 8 lokali mieszkalnych oraz z adaptacji poddasza 5 lokali użytkowych M-1 do wynajęcia. Obecnie Wnioskodawczyni sprzedała dwa mieszkania wg aktu notarialnego, a dwa wynajmuje.

Ponadto, dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż dostawa mieszkań zlokalizowanych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem Wnioskodawczyni je ulepszyła, a poniesione wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej. Zatem, przedmiotowa dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ponadto, Wnioskodawczyni w stosunku do przedmiotowych lokali mieszkalnych nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu.

Niemniej jednak, Zainteresowana poniosła wydatki na ulepszenie powyższych lokali, które przekroczyły 30% wartości początkowej. Jednakże Wnioskodawczyni wskazała, iż w stosunku do tych wydatków również nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż wydatki te nie służyły do wykonywania czynności opodatkowanych.

W tym miejscu należy wskazać, iż fakt że Wnioskodawczyni od wydatków poniesionych na ulepszenie lokali nie odliczyła podatku VAT nie znaczy, iż takie prawo jej nie przysługiwało, a należy zauważyć, że wymieniony art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie warunkuje zastosowania zwolnienia od faktu odliczenia podatku naliczonego, ale od samego prawa do odliczenia. Należy tutaj zauważyć, że rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług warunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Skoro zatem, jak zauważono powyżej Wnioskodawczyni dokonując ulepszeń przedmiotowych lokali działała jako podatnik, a wydatki poniesione na ulepszenie były opodatkowane to była ona uprawniona do odliczenia podatku naliczonego związanego z modernizacją ww. lokali – w konsekwencji bowiem zostały one wykorzystane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w przypadku kiedy Wnioskodawczyni poniosła wydatki na ulepszenie lokali mieszkalnych przekraczające 30% wartości początkowej, w stosunku do których miała prawo do odliczenia podatku naliczonego, dokonaną sprzedaż dwóch lokali mieszkalnych należało opodatkować stawką podatku od towarów i usług w wysokości 7%.

Należy jednak wskazać, że gdyby Zainteresowanej nie przysługiwało prawo od odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych (np. z uwagi na to, że wydatki te nie były opodatkowane), to w tej sytuacji transakcja zbycia dwóch lokali mieszkalnych korzystałaby ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. w związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Zainteresowaną.

Tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży mieszkań, zaś w części dotyczącej stanu faktycznego w zakresie opodatkowania wynajmu lokali mieszkalnych została wydana odrębna interpretacja nr ILPP1/443-1393/09-5/AW z dnia 3 lutego 2010 r.

Natomiast, kwestie dotyczące stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu wynajmu mieszkań zostały rozstrzygnięte w odrębnych interpretacjach z dnia 2 lutego 2010 r. nr ILPB1/415-1213/09-4/TW, ILPB1/415-1213/09-5/TW.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.