ILPP2/443-1417/10-4/MR

a podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2010 r. (data wpływu 1 września 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 listopada 2010 r. (data wpływu 15 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali użytkowych, dla których zostały zawarte umowy najmu przed dniem 1 stycznia 2009 r. – jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 1 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali użytkowych, dla których zostały zawarte umowy najmu przed dniem 1 stycznia 2009 r. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 listopada 2010 r. (data wpływu 15 listopada 2010 r.) o wskazanie rodzaju sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej Spółka) w dniu 4 lipca 2006 r. na podstawie aktu notarialnego dokonał zakupu lokali mieszkalnych oraz 11 wydzielonych lokali użytkowych o standardzie deweloperskim w budynku w X, z których każdy posiada wpis do odrębnej księgi wieczystej. Przedmiotowa transakcja udokumentowana została fakturą wystawioną przez Sp. z o.o. W ww. fakturze wykazano następujące wartości:

sprzedaż netto w stawce 7% – X zł, podatek VAT – X zł dotyczy lokali mieszkalnych;

sprzedaż netto w stawce 22% – X zł, podatek VAT – X zł dotyczy lokali użytkowych;

Razem sprzedaż netto: X zł, podatek VAT X zł.

Również, w dniu 6 lutego 2008 r. na podstawie aktu notarialnego Spółka dokonała zakupu lokali mieszkalnych oraz 21 wydzielonych lokali użytkowych, w tym 20 lokali użytkowych o standardzie deweloperskim oraz 1 lokal użytkowy o standardzie „pod klucz” w Y, z których każdy posiada wpis do odrębnej księgi wieczystej.

Przedmiotowa transakcja udokumentowana została fakturą VAT. W ww. fakturze wykazano następujące wartości:

sprzedaż netto w stawce 7%, podatek VAT – dotyczy lokali mieszkalnych,

sprzedaż netto w stawce 22% , podatek VAT – dotyczy lokali użytkowych.

Spółka rozliczyła podatek naliczony wynikający z obu ww. transakcji w deklaracjach VAT-7 jako podatek związany z nabyciem towarów zaliczanych do środków trwałych.

Kwota naliczonego podatku VAT dla obu transakcji, tj. dla zakupu lokali użytkowych w X i dla zakupu lokali użytkowych w Y została w całości zwrócona Spółce jako związana z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, gdyż stan prawny na moment ww. rozliczeń nie przewidywał możliwości sprzedaży, ani wynajmu lokali użytkowych ze stawką podatku VAT inną niż 22%.

W dniu 10 lipca 2006 r. Spółka zawarła Umowę najmu lokalu użytkowego w budynku w X, która obowiązywała w okresie od dnia 10 lipca 2006 r. do dnia 30 czerwca 2007 r. Ponadto w dniach 25 czerwca 2007 r. oraz 30 czerwca 2007 r. Spółka zawarła kolejne Umowy najmu lokali użytkowych w X. Dla wszystkich ww. umów najmu przez cały okres najmu Spółka dokonywała obciążeń Wynajmujących powyższe lokale fakturami VAT ze stawką podatku 22%.

W okresie od nabycia ww. lokali użytkowych w Y Spółka nie zawierała umów na wynajem tych lokali użytkowych.

W najbliższym czasie Spółka planuje wynajem kolejnych lokali użytkowych zarówno w X, jak i w Y, a w kolejnych latach ich sprzedaż.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), podatnik ma prawo do stosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokali w okresie po 2 latach od momentu pierwszego zasiedlenia. Czy ww. zwolnienie będzie miało również zastosowanie dla lokali użytkowych, na które umowy najmu zawarto przed nowelizacją ustawy o VAT, tj. przed dniem 1 stycznia 2009 r....

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, iż czynność zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego z pierwszym użytkownikiem spełnia warunki określone w definicji pierwszego zasiedlenia zarówno dla stanu prawnego po nowelizacji ustawy o VAT, tj. po dniu 1 stycznia 2009 r., jak i również przed tą nowelizacją, Spółka ma możliwość stosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży (dostawie) lokali użytkowych w X, których termin dostawy następuje w okresie ponad 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia dla których umowy najmu zostały zawarte przed dniem 1 stycznia 2009 r., tj. przed nowelizacją ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, iż przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

W rozumieniu wówczas obowiązującego art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem przez pierwsze zasiedlenie, w świetle wyżej powołanej definicji, należy rozumieć objęcie we władanie obiektu budownictwa mieszkaniowego lub jego części (lokalu mieszkalnego) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przy czym ww. objęcie we władanie winno nastąpić jako skutek wydania m.in. części obiektów budownictwa mieszkaniowego (lokali) mieszkalnych w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Przedmiotowy obiekt (lokal) nie musiał być faktycznie zamieszkały, lecz winien był być przejęty przez nabywcę do użytkowania. Wydanie obiektu (lokalu mieszkalnego) nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Wówczas, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. dochodziło do pierwszego zasiedlenia tego obiektu (lokalu mieszkalnego), jak wynika z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży części obiektów budownictwa mieszkaniowego, jeśli są one już zasiedlone lub zamieszkane oraz są przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, obowiązującego do dnia 31 grudnia 2008 r., zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, w myśl ust. 2 pkt 1 powołanego artykułu, rozumie się budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Z opisu sprawy wynika, iż Spółka w dniu 4 lipca 2006 r. dokonała zakupu lokali mieszkalnych oraz 11 wydzielonych lokali użytkowych o standardzie deweloperskim w budynku znajdującym się w X, z których każdy posiada wpis do odrębnej księgi wieczystej. Ponadto, w dniu 6 lutego 2008 r. Spółka dokonała zakupu lokali mieszkalnych oraz 21 wydzielonych lokali użytkowych, w tym 20 lokali użytkowych o standardzie deweloperskim oraz 1 lokal użytkowy o standardzie „pod klucz” w budynku znajdującym się w Y, z których każdy posiada wpis do odrębnej księgi wieczystej. Spółka rozliczyła podatek naliczony wynikający z obu ww. transakcji w deklaracjach VAT-7 jako podatek związany z nabyciem towarów zaliczanych do środków trwałych. Kwota naliczonego podatku VAT dla obu transakcji, została w całości zwrócona Spółce jako związana z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, gdyż stan prawny na moment ww. rozliczeń nie przewidywał możliwości sprzedaży ani wynajmu lokali użytkowych ze stawką podatku VAT inną niż 22%. W dniu 10 lipca 2006 r. Spółka zawarła Umowę najmu lokalu użytkowego w budynku w X, która obowiązywała w okresie od dnia 10 lipca 2006 r. do dnia 30 czerwca 2007 r. Ponadto w dniach 25 czerwca 2007 r. oraz 30 czerwca 2007 r. Spółka zawarła kolejne Umowy najmu lokali użytkowych w X. Dla wszystkich ww. umów najmu przez cały okres najmu Spółka dokonywała obciążeń Wynajmujących powyższe lokale fakturami VAT ze stawką podatku 22%. W okresie od nabycia ww. lokali użytkowych w Y Spółka nie zawierała umów na wynajem tych lokali użytkowych. W najbliższym czasie Spółka planuje wynajem kolejnych lokali użytkowych zarówno w X, jak i w Y, a w kolejnych latach ich sprzedaż.

Wątpliwość Spółki budzi czy zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, będzie miało również zastosowanie dla lokali użytkowych, na które umowy najmu zawarto przed nowelizacją ustawy o VAT, tj. przed dniem 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub

ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanej, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, jeżeli w przedmiotowej sprawie do czynności najmu doszło również przed dniem 1 stycznia 2009 r. to czynność tę należy uznać jako pierwsze zasiedlenie.

W oparciu o opis sprawy sprzedaż za aktem notarialnym (ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych) nowych lokali mieszkalnych i użytkowych, Wnioskodawca stał się właścicielem i pierwszym nabywcą poszczególnych lokali. W ramach nabycia nastąpiło wydanie lokali mieszkalnych i użytkowych. Nabycie lokali od podatnika podatku od towarów i usług nastąpiło w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu – dostawa przedmiotowych lokali została opodatkowana przez sprzedającego stawką podatku VAT w wysokości 7% dla lokali mieszkalnych i 22% dla lokali użytkowych.

Z uwagi na powyższe, należy stwierdzić, iż w okolicznościach wskazanych przez Wnioskodawcę można mówić o spełnieniu wszystkich przesłanek definicji pierwszego zasiedlenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 cyt. ustawy. Zatem dalsza odsprzedaż na rynku wtórnym lokali użytkowych, dokonywana przez Spółkę w działalności gospodarczej, spełniała wymogi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie wystąpiły bowiem przesłanki wyłączające zwolnienie, o których mowa w ww. artykule, a więc dostawa lokali użytkowych korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w interpretacji z dnia 29 listopada nr ILPP2/443-1417/10-3/MR w przedmiotowej sprawie, do pierwszego zasiedlenia doszło już w momencie sprzedaży na rzecz Spółki lokali mieszkalnych i użytkowych, tj. odpowiednio w dniu 4 lipca 2006 r. w X oraz dnia 6 lutego 2008 r. w Y. Tym samym sprzedaż tych lokali po upływie 2 lat od momentu nabycia daje prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze, że do pierwszego zasiedlenia doszło już w momencie sprzedaży na rzecz Spółki przedmiotowych lokali i od tego momentu minął okres dłuższy niż 2 lata, Spółka będzie miała możliwość skorzystania przy ich dostawie ze zwolnienia wynikającego z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przedmiotowej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, iż umowy najmu były zawarte przed dniem 1 stycznia 2009 r.

Tut. Organ wyjaśnia, że wydana interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Spółkę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji, zatem z uwagi iż dostawa tych lokali nastąpi po dniu 1 stycznia 2009 r. w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania dostawy lokali użytkowych, dla których zostały zawarte umowy najmu przed dniem 1 stycznia 2009 r. Kwestie dotyczące stanu faktycznego w zakresie określenia momentu pierwszego zasiedlenia przy dostawie lokali użytkowych oraz w zakresie korekty podatku VAT zostały rozstrzygnięte w odrębnych interpretacjach z dnia 29 listopada 2010 r. nr ILPP2/443-1417/10-3/MR oraz ILPP2/443-1417/10-5/MR.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.