IBPP3/443-404/10/PK

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 26 maja 2010r. (data wpływu 7 czerwca 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania w przypadku świadczenia usługi najmu lokali wraz odsprzedażą mediów - jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 7 czerwca 2010r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania w przypadku świadczenia usługi najmu lokali wraz odsprzedażą mediów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina będąc właścicielem części lokali, jest jednocześnie wraz z pozostałymi właścicielami lokali członkiem wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z art. 6 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz.903 z późn. zmianami). Lokale mieszkalne i użytkowe stanowiące własność Gminy są przez nią wynajmowane na podstawie umów najmu. Zgodnie z zapisami umów najmu najemcy zobowiązani są oprócz zapłaty czynszu najmu również do zapłaty należności z tytułu dostawy mediów tj. zimnej wody, odprowadzenia ścieków, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości i ciepłej wody.

Wnioskodawca - zakład budżetowy Gminy wykonuje zadania z zakresu gospodarki komunalnej Gminy. W ramach tych zadań Zakład podpisuje z najemcami umowy najmu i obciąża najemców czynszem oraz zaliczkami na poczet kosztów związanych z dostawą mediów.

Umowy na dostawę mediów do wspólnot mieszkaniowych, w tym do wynajmowanych przez Gminę lokali, zostaną zawarte przez wspólnoty mieszkaniowe. Dostawcy mediów wystawią na wspólnoty faktury VAT. Kosztami mediów obciążeni zostaną następnie właściciele lokali, w tym Gmina. Wspólnoty mieszkaniowe, które nie są podatnikiem podatku od towarów i usług, wystawią rzecz Gminy noty obciążeniowe - tytułem zaliczek na koszty zarządu nieruchomością i dostawy mediów w części dotyczącej gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych. W przypadku lokali mieszkalnych Wnioskodawca dokona obciążenia najemców kwotą czynszu oraz kwotami dodatkowymi związanymi z zaliczkami na poczet dostaw mediów. Za najem gminnych lokali mieszkalnych ustalona kwota zaliczki za media zostanie przesłana najemcy lokalu w formie zawiadomienia, natomiast dla lokali użytkowych czynsz najmu oraz zaliczki za media udokumentowane zostaną fakturami VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe będzie traktowanie przez Zakład wskazanej w nocie obciążeniowej Wspólnoty kwoty, jako wartości obrotu netto w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a co się z tym wiąże, czy Wnioskodawca zobowiązany jest doliczyć do tej kwoty należny podatek od towarów i usług i w jakiej wysokości...

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 29 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług wydatki wynikające z not obciążeniowych wspólnot są świadczeniem należnym z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów, czy przeniesienia na najemców kosztów ich dostawy. Tym samym wydatki za media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz lokatorów. Usługi te będą opodatkowane według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie, a w przypadku lokali użytkowych doliczony zostanie podatek VAT w wysokości 22%. Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 cyt. ustawy zostaną opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W świetle art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2 22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Ponadto, w myśl art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast, w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy, opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Oznacza to, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie lokatorów (…). Z przepisu tego wynika, iż przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokali energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Powyższe oznacza, iż do kwoty czynszu wchodzą wszystkie koszty związane z obsługą lokalu w tym również kwoty mediów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zarządza zasobami lokalowymi stanowiącymi własność Miasta, tj. gminnymi lokalami mieszkalnymi oraz gminnymi lokalami użytkowymi. Gminne lokale mieszkalne i użytkowe położone są w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których Miasto jest jednym ze współwłaścicieli. Wnioskodawca jako Zarządca wykonuje w imieniu i na rzecz Miasta obowiązki wynajmującego oraz właściciela nieruchomości. Ze wszystkimi najemcami gminnych lokali mieszkalnych zawarte są umowy najmu, w których wynajmującym jest Miasto, natomiast w umowach z najemcami lokali użytkowych wynajmującym jest Miasto reprezentowane przez Zarządcę. Umowy najmu z najemcami gminnych lokali mieszkalnych, zawierają zapis dotyczący opłat, jakie najemcy są zobowiązani uiszczać wynajmującemu, tj. czynsz najmu oraz opłaty niezależne od właściciela (za dostarczone media wg naliczeń Zarządcy) czyli zimna woda, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, ścieki oraz inne usługi komunalne wg naliczeń. Opłaty pobierane są przez wynajmującego z uwagi na fakt, że najemcy gminnych lokali nie mają zawartych umów bezpośrednio z dostawcami mediów na ich dostawy do swoich lokali.

W świetle cytowanych wyżej przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Opłaty za dostarczone media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemców kosztów mediów.

Podstawowa stawka podatku VAT, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. w załączniku tym, pod poz. 4 zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe objęte symbolem - PKWiU ex 70.20.11.

W związku z powyższym usługi najmu lokali mieszkalnych, w tym kwoty za media, będą korzystały ze zwolnienia z podatku VAT. Natomiast usługi najmu lokali innych niż mieszkalnych, w tym kwoty za media, będą podlegały opodatkowaniu stawką 22%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.